주택임대시장 구조변화의 거시경제적 함의

Macro-Economic Implications of Structural Change in Residential Rent Markets - Focusing on Change from Chonsei to Monthly-Rent Markets -

본 연구에서는 우리나라 전월세제도의 변화과정과 이에 따른 주택임대시장의 임대료 규모를 추정하고, 이 변화가 가져올 거시경제적 함의를 논의한다. 2012년부터 국민경제 전체적으로 주거비부담은 감소하고 있다. 또한 시장이자율을 적용한 RIR 기준으로 전세가구는 월세가구에 비해 훨씬 낮은 주거비부담을 하고 있다. 이 과정에서 임차인의 전세 선호가 심화되고 있지만, 임대인은 수익률이 높은 월세를 선호하면서 사회 전체적으로는 전세가가 급등하고, 전세비중은 감소하고 있다. 이러한 주택임대시장의 구조변화를 통해 전세금과 보증금의 총액은 감소하고 있고, 저금리 추세에 따라 전세금 및 보증금에서 발생하는 수입 역시 적어지고 있다. 다만, 상대적으로 전세에서 월세로 전환이 빠르게 이루어지면서 보증부월세가 전체 임대료수입 총액에서 차지하는 비중은 더욱 빠르게 증가하였다. 주택임대시장의 임대료 구조변화에 의해 유발된 경제적 효과를 분석해 보면 주택임대시장은 고부가가치 산업임을 알 수 있다. 다만, 임금과 고용자수의 전 산업 대비 비중은 낮게 나타나고 있는데, 이는 주택임대업이 개인서비스로 제공되는 특징에 의해 고용이 크게 이루어지지 않기 때문이다. 그렇지만 개별 가구의 측면에서 보증부월세는 시장이자율로 환산할 경우 전세에 비해 비싼 주거수단으로 분석되었다. 더욱이 월세주택이 전세주택보다 사용하는 면적이 작기 때문에 임대료 수준을 면적당으로 환산해 보면 전세와 월세의 임대료 격차는 더 크게 나타난다. (JEL: D57, E01, R31)

This paper focuses on the estimation of Chonsei and monthly-rent market scale, and the input-output analysis of this change in the process of structural change of residential rent markets. The total burden of residential cost in the scale of national economy has been decreasing on the basis of rent adjusted by market interest rate since 2012. The scale of Chonsei revenue is decreasing as the amount of Chonsei tenants is decreasing and the opportunity cost of Chonsei , i.e. , market interest rate is decreasing. Although tenants prefer Chonsei to monthly rent, the ratio of Chonsei market share is decreasing because of landlords' preference of monthly rent on the view of the rate of return. Recently, the total amount of monthly-rent tenants has been increasing, so the portion of this type revenue is increasing faster. If rent rate is conversed through market interest rate, monthly rent is expensive compared to Cheonsi. In the view of rent price per ㎡, monthly rent is more expensive than the cost of Chonsei, because the size of monthly-rent housing is smaller than Chonsei housing. Although the ratio of induced production from residential rent industry is about 1% of total production, that of induced effect of value added is 2% of total value added. So residential rent industry is high value-added industry. However, the ratio of the amount of salary and the number of employee is low, for individual landlords, not corporations, supply rent housings mainly.