위계적 선형모형과 GIS를 활용한 도시 주거환경요인이 주택가격에 미치는 영향에 관한 연구

A Study on the Effect of Urban Residential Environment Factors Using Hierarchical Linear Model and GIS on the Housing Price

본 연구에서는 도시 주거환경요인이 다층구조를 가진 주택가격에 미치는 영향을 위계적 선형모형을 이용해 실증분석하였다. 종속변수는 아파트 실거래가격 자료를 사용하였고 개별수준의 설명변수는 아파트 면적, 아파트 층수, 2차선 직선거리, 4차선 직선거리, 지하철역 직선거리, 공원 직선거리로 지역수준의 설명변수는 도로율, 교육서비스 사업체수, 대학진학률, 금융 및 보험업 사업체수, 상업시 설면적과 병원수로 설정하였다. 공간적 범위는 서울시, 강남지역과 강북지역이고 시간적 범위는 2013 년 이다. 무조건부모형 분석결과, 모든 지역에서 아파트가격의 변화에 지역적 요인이 약 32% 이상의 적지 않은 영향력을 미치는 것으로 나타나 위계적 선형모형을 주택시장에 적용할 필요성을 확인하였다. 위계적 선형모형 분석결과, 지역별로 차이는 존재하나 병원수가 많을수록, 대학진학율이 좋을수록, 아파트 면적이 클수록, 아파트 층이 높을수록 2차선, 4차선 도로와 멀어질수록 지하철거리와 가까울수록 아파트 가격이 높은 것으로 나타났다.

1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES This study empirically analyzed the effect of urban housing environment factors on the price of multi-story house using hierarchial linear model. (2) RESEARCH METHOD Real trading price data of apartments was used as a dependent variable. The area of apartment, the number from apartment floors, straight-line distance from two-lanes, straight-line distance of four-lanes, straight-line distance to a subway station, and straight-line distance to park were set as the individual level explanatory variables; and street ratio, the number of educational service businesses, college entrance rate, the number of finance and insurance businesses, area of commercial facility, and the number of hospitals were used as the regional level explanatory variables. The spatial range is Seoul-si, Gangnam, and Gangbuk region, and temporal range is 2013. (3) RESEARCH FINDINGS As the change in apartment prices of every region is affected more by individual factor than regional factor according to the analysis result of unconditional parental type, it was identified that it is necessary to apply a hierarchical model on the housing market. The analysis result of a hierarchical linear model showed that the apartment price is higher for larger apartment area, taller apartments, more distance from two-lanes and four-lanes, and closer to subway stations. 2. RESULTS As it was observed that a hierarchical model is more appropriate in understanding the housing market than a hedonic pricing model according to the result of this study, it is necessary to analyze the housing market using a hierarchical model when government officials establish the housing policy.