감정평가제도와 헌법상 재산권 보장

Appraisal and Assessment System and Constitutional Guarantee of Property Rights

헌법은 제23조에서 국민의 재산권을 보장하고 있다. 개개인에게 재산권은 생활의 기초이면서 지속적인 삶을 가능하게 하는 물질적인 조건을 의미한다. 특히 부동산은 개인의 주거의 터전, 생산의 기반 그리고 재산증식의 수단이 된다. 물질중심주의의 21세기 초를 살아가는 우리에게 부동산을 비롯한 재산권은 중요한 의마를 지닌다. 재산권 보장은 재산권 존속의 보장, 객관적인 가치의 보장과 함께 자유로운 이용권의 보장 등을 의마한다. 이러한 재산권 보장의 중요한 수단으로 헌법이 보장하는 재산권을 구체화하는 감정평가제도가 있다. 감정평가를 통하여 확정되는 표준지 공시지가는 토지시장의 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가·지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 그 기준이 된다(부동산 가격공사 및 감정평가에 관한 법률 제10조). 개별공시지가는 개발이익환수에 관한 법률에 의한 개발부과금의 부과, 공직자윤리법에 의한 등록재산의 가액산정, 소득세법에 의한 토지양도에 대한 양도소득세의 과세표준 계산을 위한 기준시가의 산정, 상속세 및 증여세 관련법에 의한 대상토지가액의 평가 그리고 지방세법에 의한 취득세 부과의 기준이 된다. 표준주택 가격은 국가·지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련하여 개별주택가격을 산정하는 경우에 기준이 된다(부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제18조 제1항). 그리고 개별주택 및 공동주택의 가격은 주택시장의 가격정보를 제공하고, 국가·지방자치단체 등의 기관이 과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 활용될 수 있다. 공시지가 및 공시주택가격은 공적 목적의 거래와 과세의 기준일 뿐만이 아니라 일반적인 토지거래의 지표가 되는 등 국민의 재산권에 마치는 영향이 지대하다. 특히 헌법 제23조의 재산권 보장과 제59조의 조세법률주의는 공시지가제도와 밀접한 관계에 있다. 토지수용시, 개발부담금등 부담금의 부과시, 각종의 조세부과에 있어서 국민의 재산권은 공시지가를 기준으로 하기 때문에 사실상 재산권의 내용을 결정한다고 할 수 있다. 따라서 공시지가의 객관성, 적정성 그리고 전문성 유지는 헌법상 재산권 보장의 기초를 형성한다고 할 수 있다. 따라서 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률은 헌법을 구체화하는 법으로써의 위상을 가진다고 할 것이고 따라서 그 입법과 해석도 그 위상에 걸맞게 신중히 하여야 할 것이다. 그간 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률(부감법)의 시행을 둘라싸고 몇 가지의 문제점이 발생하였는데 이를 조정하고 해결하는 차원에서 기존이 법률을 대체하는 신법의 제정이 이루어졌다. 새로운 법은 부동산 가격공시에 관한 법률, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 그리고 한국감정원법의 3법이다. 신3법의 제정으로 그간의 감정평가법제의 구조에 대한 논란이 일단락되었다. 그러나 이로써 객관적이고 공정한 감정평가제도가 정착되었다고 볼 수는 없다. 앞으로 제도의 운영을 통하여 국민들이 공감할 수 있는 감정평가 제도로 발전하여야 할 것으로 판단한다.

Article 23 of the Constitution of the Republic of Korea guarantees property rights of Koreans. A property right means a basis of life and material condition for making a constant life possible to each individual. In particular, real estate serves as the base for residence of an individual, the foundation for production, and a means for increasing properties. As we are living in the early 21st century with a focus on materials, property rights including those on real estate have an important significance. Guarantee of property rights means the guarantee of the continuity of existence of property rights, the objective values, and the free rights to use. The Republic of Korea has the appraisal and assessment system, which materializes the property rights guaranteed by the Constitution, as an important means for guarantee of property rights. The officially assessed land pnce of the standard lot determined through an appraisal and assessment provides the land price information in the land market, and becomes an indicator of general land transactions. It also serves as the standard for institutions such as the government and the local governments to calculate the land price in relation to their work and for someone conducting an appraisal and assessment to individually performs an appraisal and assessment of land (Article 10 of the Act on the Public Announcement of Values and Appraisal of Real Estate). The officially assessed individual land price serves as the standard for imposition of development dues by the Restitution of Development Gains Act, calculation of price of registered property by the Public Service Ethics Act, calculation of the standard market price for calculating the tax base of the transfer income tax on land transfer by the Income Tax Act, assessment of the price of the subject land by the Inheritance Tax and Gift Tax Act, and imposition of the acquisition tax by the Local Tax Act. The standard house pnce serves as the standard for institutions such as the government and the local governments to calculate the individual house price in relation to their work (Article 18 Clause 1 of the Act on the Public Announcement of Values and Appraisal of Real Estate). As well, the prices of individual houses and apartment houses provide price information of the housing market, and can be used as the standard for institutions such as the government and the local governments to calculate the prices of houses in relation to their work including taxation. The officially assessed land price and the officially assessed house price are not only the standard for transactions for a public purpose and taxation but also the indicator for general land transactions. They have an immense impact on the property rights of Koreans. In particular, the guarantee of property rights of Article 23 of the Constitution and the principle of no taxation without law of Article 59 of the Constitution are closely related to the officially assessed land price system. As the officially assessed land price is used as the standard for the property rights of Koreans in case of expropriation of land, imposition of development dues or the like, and imposition of a variety of taxes, it can be said to actually determine the details of property rights. Thus, maintenance of objectivity, propriety, and expertise of the officially assessed land price can be said to form the basis of the Constitutional guarantee of property rights. Therefore, the Act on the Public Announcement of Values and Appraisal of Real Estate has the status as a law for materializing the Constitution, and it must be carefully enacted and interpreted to fit the status. Thus far, there have been some issues on the implementation of the Act on the Public Announcement of Values and Appraisal of Real Estate, and new laws have been enacted to replace the existing law in order to settle the issues.