아파트 매매가격 변동성과 전세가격 변동성의 관계

The Relationship between Apartment Purchase Price Volatility and Apartment Jeonse Price Volatility

본 연구에서는 서울지역의 아파트를 대상으로 매매가격 변동성과 전세가격 변동성의 관계에 대해 분석하였다. 본 연구에서는 시장에서 관찰되는 관측변동성을 통계적 방법을 이용하여 기본적 변동성과 일시적 변동성으로 분해하여 각 변동성들에 대해 분석하였다. 분석 결과, 관측변동성의 경우는 매매가격 관측변동성이 전세가격 관측변동성을 그랜저 인과하는 것으로 나타났다. 즉, 매매가격 관측변동성이 전세가격 관측변동성에 대해 단방향의 선도관계를 갖는 것으로 판단된다. 기본적 변동성의 경우는 서로 그랜저 인과관계가 없는 것으로 나타났다. 일시적 변동성의 경우는 매매가격의 일시적 변동성과 전세가격의 일시적 변동성이 서로 양방향으로 그랜저 인과하는 것으로 나타났다. 즉, 일시적 변동성은 잡음거래에 의해 발생하는 변동성 부분이므로 매매시장 또는 전세시장중의 한 시장에서 잡음거래가 발생하는 경우 비정보거래자들(uninformed traders)이 추종매매를 하는 것으로 판단된다.

This paper investigated the relationship between apartment purchase price volatility of Seoul and apartment jeonse(key money deposit lease) price volatility of Seoul. In contrast to other studies, this study investigates the effect on observed volatility, fundamental volatilty and transitory volatility individually. Observed volatility consists of fundamental volatility and transitory volatility. Fundamental volatility is trend component and is modelled as a random walk with drift. Transitory volatility is cyclical component and is modelled as a stationary process. Observed volatility is estimated by GJR GARCH(1,1) model. As autocorrelation coefficient of time series data is not significantly different from zero, I assume mean equation in this GJR GARCH model follows AR(1) process. This study uses formal test of Granger causality test to analyze the relationship between purchase price volatility and jeonse price volatility over the data from January of 1986 to June of 2007. The findings in this paper is as follows. First, observed volatility of purchase price Granger causes observed volatility of jeonse price, no reverse causality was observed. In other words, observed volatility of purchase price precedes observed volatility of jeonse price. Second, there is no Granger causality between fundamental volatility of purchase price and fundamental volatility of jeonse price. Third, there is two-way Granger causality between transitory volatility of purchase price and transitory volatility of jeonse price.