글로벌 금융위기 전후 유동성지표와 주택가격 변화에 대한 분석

An Analysis of the Change in House Price on the Influence of Liquidity Variables before and after the Global Financial Crisis

본 연구는 유동성변수와 주택가격과의 관계가 금융위기 전후로 어떻게 변화했는지를 분석한 것이다. 이를 위해 임대료매매가격비율(rent-price ratio)을 기대무위험실질이자율, 기대위험프리미엄, 기대임대료성장률의 현재가치의 관계로 분해하고, 유동성지표의 변화에 따른 이들의 시계열적 변화를 비교하였다. 실증분석결과 주택가격은 금융위기 이전이후 모두에서 기대임대료성장률이 큰 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 이러한 기대임대료성장률에 영향을 미치는 유동성 변수들의 영향은 M1, M2증가율, 가계대출증가율이 큰 것으로 나타났다. 또한, 시장근본요소에 영향을 미치는 유동성지표들의 영향이 금융위기 이전에는 거의 비슷하게 나타났으나 금융위기 이후에 변수별 조합에 따른 영향이 크게 달라지는 것으로 나타났다. 이러한 현상은 대출기준(lending standards)의 변화로 인해 생길 수 있으며, 주택시장에서의 대출기준의 변화를 통한 영향은 시중 유동성이 풍부해질 경우 더욱 크게 나타날 수 있어 이에 대한 정책적 고려가 있어야 할 것으로 보인다.

(1) RESEARCH OBJECTIVES This study is to analyze the relationship between house prices and liquidity according to liquidity variable changes before and after the financial crisis. (2) RESEARCH METHOD In analysis, decomposing the rent-price ratio into the present-value of expected rent growth, the present-value of expected interest, the present-value of expected risk premium, this paper seeks to distinguish volatility of each factors due to change of liquidity variable. (3) RESEARCH FINDINGS Expected rent growth is most influential in volatility house price in before and after financial crisis, and M1, M2 increase rate and household debt growth rate are attributable to expected rent growth. In addition, influence of the liquidity market indicators affecting market fundamentals appears almost with similar patterns in before-financial crisis, but different patterns in after-financial crisis according to each liquidity variable. 2. RESULTS It is expected that the covariance structure of the factors that make up the rent-price ratio will change as a function of certain variables such as household loan growth rate. This phenomenon can be caused by changes in lending standards, and the impact of changes in lending standards in the housing market is more pronounced when the liquidity of the market becomes more abundant.