MIT/CRE 2단계 추정법을 활용한 서울 오피스 가격지수 산출에 관한 연구

Development of a Office Price Index in Seoul Using Two Stage Estimation Methodology Developed by MIT/CRE

부동산 투자시장이 서울 오피스 투자를 중심으로 크게 성장하고 있다. 그럼에도 불구하고 투자 의사결정의 기준이 되는 가격지수는 개발이 미진했다. 부동산 가격지수 산출의 방법론이 잘 알려졌음에도 불구하고 가격지수 개발이 미진한 것은 충분한 거래사례를 확보하기 어렵기 때문이다. 지역이 특정 될수록 이 같은 문제는 심각해질 수 밖에 없다. 유사한 문제에 직면한 MIT/CRE는 이러한 문제를 해결하기 위해 2단계 추정법을 개발했다. MIT/CRE 2단계 추정법은 분기별 거래사례가 부족하다면 4개 분기의 사례를 합해 가격변동률을 구한 후 이를 다시 분기별로 환원해 분기별 가격지수를 도출하는 방식이다. 본 연구의 목적은 MIT/CRE 2단계 추정법을 활용해 서울 오피스 가격지수를 산출하는 것이다. 지수 산출에 활용된 실거래 자료는 일부 시점에서 반복매매쌍이 확보되지 못해 전통적인 반복매매모형을 적용하기 어려웠다. 그러나 MIT/CRE 2단계 추정법을 활용할 경우 모든 분석시점에 대해 반복매매쌍을 확보할 수 있게 되어 분기별 가격지수를 산출할 수 있었다. 추정된 가격지수는 4분기 통합 자료의 가격변동을 잘 반영하고 있어 실무적으로 활용이 가능할 것으로 기대된다. 본 연구는 MIT/CRE 2단계 추정법을 활용해 제한된 거래사례를 기반하더라도 충분히 안정적인 가격지수를 산출할 수 있다는 점을 입증했다는데 의의가 있다.

There has been an increasing acceptance of the repeat sale index in commercial as well as residential real estae markets. However, with Seoul office building data, researchers have difficulty in producing the repeat sale index. Sales of large office buildings are infrequent, and thus forming a sales pair is not always possible, especially when a submarket price index is concerned. We introduce and apply the MIT/CRE two-stage method to overcome this problem. When quarterly data are not sufficiently large, the method pools four quarter data to produce a series of successive four-quarter price indices, and then decompose the series into quarterly indices. We confirm that the method can be applied on Seoul s office building sales data. MIT/CRE method can be a reliable alternative in producing stable office building price index.