부동산 신탁 관련 재산세 및 부가가치세 검토

Review of Real Estate Tax and Value Added Tax regarding Real Estate Trust

부동산 신탁과 관련하여 최근 몇 가지 쟁점이 발생하고 있다. 그 중에서 이 글은 신탁재산에 대한 재산세 및 부가가치세 문제를 다루고 있다. 재산세의 경우 납세의무자를 위탁자로부터 수탁자로 전환하는 내용의 「지방세법」 개정이 있었다. 그에 대하여는 그 동안의 신탁도관이론과 정합되지 아니 하거니와 개정으로 인한 불 편이 적지 않다는 점 등을 근거로 신탁업계가 강력하게 반대하고 있는 중이다. 한편, 특히 담보신탁 성격의 신탁 관련 부가가치세의 경우, 행정해석은 신탁재산에 대한 실질적 통제권이 위탁자에서 (우선)수익자로 이전되는 시점에서 위탁자가 (우선)수익자에게 재화를 공급한 것으로 보고 있고, 이후 당해 신탁재산이 제3자에게 매도되는 경우 (우선)수익자가 재화를 공급 한 것이라고 보아야 한다고 한다. 그에 대하여 이글은 재산세의 경우 수탁자는 납세의무자로 그대로 두고, 다만 위탁자에게 연대납세의무를 인정하는 방식으로 법 개정에 의한 파생 문제점을 보완하는 방식이 적절함을 지적하는 한편, 부가가치세의 경우 일반적인 담보물 처분시 과세 관계와의 형평성 내지 조세 중립성을 감안할 때 최소한 담보권자와 같은 성격의 (우선)수익자에 관한 한 그에 대한 지배 통제권 이전을 부가가치세 과세 계기로 삼을 이유는 없고, 신탁재산이 제3자에게 매도될 때 위탁자를 부가가치세 납세의무자로 삼는 것만으로 충분하다는 점을 지적하였다.

This thesis reviews the real estate tax and VAT issues on real estate trust. (1) Recently, the Local Tax Law revised the tax payment obligator of trust as trustee from truster. Trust companies have been objected on that tax revision, because it is not conformable to the Conduit Theory of trust and can generate several inconvenience to them. (2) Regarding trusts which have collateral function, tax authority interprets the VAT law as follows. ① When actual controlling power is transferred to beneficiary, VAT will be imposed to truster, ② When trusted properties are sold out, VAT will be imposed to beneficiary. Such interpretation, however, loses fairness comparing with mortgage. This thesis concludes (1) regarding real estate tax, it is not desirable to revise tax obligator again, but it is necessary to levy joint and several liability for real estate tax to truster, (2) regarding VAT, it is necessary to consider fairness on taxation between mortgage and collateral trust, and based on that consideration, we can conclude the transfer of real controlling power is irrelevant with VAT taxation and truster only can be taxed when trusted property is sold out.