계약명의신탁에서 매도인이 선의인 경우 명의신탁자에 대한 과징금 부과

The Imposition of Penalty Surcharge on the Title Truster of Contract Title Trust in Cases where the Vendor is in Good Faith

1995년 제정된 부동산실명법은 명의신탁금지의 실효성을 확보하고자, 실권리자명의 등기의무(부동산실명법제3조제1호)를부과하면서, ‘명의신탁약정은무효’이고(부동산실명법제4조 제1항), ‘명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효’(다만 계약명의신탁에서매도인이선의인경우에는유효)(부동산실명법제4조제2항)라고하고있다. 이에 따라 부동산실명법 제정 전 판례에 의하여 형성된 명의신탁의 법리, 즉 명의신탁자에게 내부적으로 소유권이 유보되어 있다는 등의 법리는 법원에서 더 이상 이용할 수 없게되었다. 대상판결은 부동산실명법 시행 후에 계약명의신탁을 하고 매도인이 선의인 경우에 있어서 과징금 부과에 관한 사건으로서, 이 사건 명의신탁자에게 ‘부동산평가액을 기준으로 하는 과징금’과 ‘의무위반 경과기간을 기준으로 하는 과징금’이 모두 부과되었다. 대상판결은과징금의 행정 제재적 기능만을 강조하여 실명등기의무를 위반한 명의신탁자를 강하게 응징하겠다는 입장에서 보면, 일응 타당하다고 하겠다. 그러나 명의신탁된 부동산의 소유권귀속과 관련하여 보면, 이전형 명의신탁과 등기명의신탁의 소유권 귀속의 법리와 상이하게전개되는매도인이선의인계약명의신탁에있어서는이전형명의신탁과등기명의신탁의경 우와 동일하게 처리하는 것이 타당한지가 의문이라고 할 것이다. 부동산실명법상의 과징금은 부당 내지 불법 이익의 환수로서의 성질과 실명등기의무 위반에 대한 행정적 제재로서의 성질을 함께 가지고 있는데, 실제 계약명의신탁에서 매도인이 선의인 경우 명의신탁자에게는 명의신탁을 통하여 불법이익을 취할 수 없도록 판례가이론을 전개하고 있다. 이를 보면 계약명의신탁에서 매도인이 선의인 경우에서의 과징금부과는 이전형 명의신탁과 등기명의신탁의 경우와는 차이가 발생할 수 있다고 하겠다. 그리고 부동산실명법상의 과징금은 최초 입법시에는 부동산가액의 30%에 해당하는 금액을일률적으로 부과하였으나, 2001년 헌법재판소 결정을 통하여 ‘부동산평가액을 기준으로 하 는 과징금’과 ‘의무위반 경과기간을 기준으로 하는 과징금’으로 부동산실명법이 개정되었다. 또한 계약명의신탁에서 매도인이 선의인 경우에 (실명등기)‘의무위반 경과기간을 기준으로하는 과징금’을 명의신탁자에게 부과하는 것은 부동산실명법상 무효인 명의신탁약정에 기하여 실명등기를 하도록 강제하는 모순이 발생한다고 하겠다. 부동산실명법 입법시에도 계약명의신탁의 경우 수탁자가 완전한 소유권을 취득하여 명의신탁자는 소유권을 회복할 수없다고 보았다.

According to ‘Act on the Registration of Real Estate under Actual Titleholder’s Name’(‘Real Estate Real Name Registration Act) enacted in 1995, a penalty surcharge is imposed on a title truster who violated the duty of real name registration. This case is to address a case where a penalty surcharge was imposed on a title truster who conducted a contract title trust after enforcement of the foregoing act and the vendor was in good faith. On the title truster, the Supreme Court imposed a penalty surcharge based on real estate value, as well as another a penalty surcharge on the basis of the period of violation of duty. These judgments are reasonable in the sense that they will strongly punish the trustees who violate the obligation to register the real name by emphasizing only administrative sanctions of the penalty surcharge. However, since the vendor is in good faith and the title trustee acquires ownership in the contract title trust, the title truster is not obliged to register real name. Nevertheless, it is a problem that the title truster was imposed a penalty surcharge on the basis of the period of violation of duty. A penalty surcharge functions not only as administrative restriction on the violation of real name registration but as redemption of illegal profits. Also, in case the vendor is good faith in the contract title trust, the case is constructed so that the title truster can not take illegal profit through the title trust. In this context, in cases where a vendor is in good faith, the penalty surcharge may be different between transferred title trust and registered title trust. In the early stage of Act on the Registration of Real Estate under Actual Titleholder’s Name, the penalty surcharge was 30% of the real estate value in all cases. In 2001, however, the Constitutional Court revised the provision and divided the penalty surcharge into two, one based on real estate appraisal, and one based on the time that has passed after the violation of duty. The Constitutional Court considered whether title trust was used for tax evasion or speculation, whether the title truster derived benefit from the illegal title trust, how the title truster had violated real name registration, etc. and then divided the penalty surcharges. In addition, it may be valid to impose the penalty surcharge on the title truster who violated the duty of real name registration, faithfully to the civil law theory of the title trust.