부동산 담보신탁의 수익권에 관한 고찰

A Study on the Beneficiary’s Right of Real Estate Security Trust

부동산 담보신탁제도는 부동산 개발사업에서 자금을 조달할 수 있는 안전한 담보방안이다. 부동산 개발사업에서 사용되는 프로젝트 금융은 많은 자금을 금융사로부터 차입하여 차후 프로젝트 사업의 결과물을 통해 차입금을 상환하는 구조로 사업이 진행된다. 이러한 프로젝트 금융에서는 금융회사의 손해를 방지하기 위하여 담보자산을 도산위험으로부터 회피시킬 필요가 있기 때문에 도입된 것이다. 부동산 담보신탁은 기존 담보제도의 보완방안이다. 부동산 담보신탁 제도는 담보재산의 소유권 자체를 수탁자에게 이전하여 단순히 담보 자산 자체만을 담보물로 삼는 것이 아니라, 저당권 등의 기존의 담보제도에서는 활용할 수 없는 사업에서 발생되는 현금흐름(cash-flow)까지도 담보물로 삼을 수 있는 이점이 있다. 문제는 부동산 담보신탁 제도는 이론적으로 먼저 정립된 상태에서 실무에서 이론에 따라 활용된 것이 아니라, 부동산개발사업, 특히 변형된 프로젝트 파이낸싱에서 신속성과 편리성때문에 담보제도로 활용되면서 도입되었고 실행과정에서 문제가 발생될 때마다 판결 등의유권해석에 의하여 내용이 정립되어 가고 있는 제도라는 점이다. 부동산 담보신탁제도 중 거래 실무에서 가장 문제되는 부분은 우선수익자의 지위와 법적효과 및 위탁자 및 수익자들의 채권자들과의 관계에서 이해관계가 대립할 경우 이에 대한 해결방안이다. 부동산 담보신탁제도는 신탁관련 법령에서 명시적인 정의 규정이 없으며 이해관계인들의 법리를 명확하게 규정하지 못하고 있는 부분이 많다. 수익자의 원인채권과 우선권을 담보하는 수익권이 양도 내지 질권설정 된 경우 유통성확보를 위하여 도입된 수익증권 발행신탁의 경우에도 각각의 양도(질권설정)의 요건과 효과는 별개로 확보하여야 하며, 통일적인 양도(질권설정)가 이루어지지 못하는 취약점이 있다. 아울러 강제절차에서도 원인채권과 수익권이 각각 별개로 진행될 수밖에 없는 점이 문제이며 이에 대한 개선방안이 요청되고 있다.

Right of real estate security trust is complementary measures of collateral system currently being implemented. And right of real estate security trust is not intended to be transferred to the trustee possession of the collateral. In other words, the cash flow that cannot be exploited collateral existing institutions, such as mortgage also becomes collateral. The problem is that right of real estate security trust is not a system after it has been established academics have been utilized in practice. In other words, a collateral system was utilized by the “convenience and swiftness” in project financing, which is deformed in the real estate development business has been introduced. In addition, the real estate collateral trust system is resolved in the case of when a problem occurs during the use of project financing, system was developed. Problem of right of real estate security trust is a dispute between the beneficiary and the consignor and the legal effect and status of beneficiaries. There are no definition provisions of trust law and right of real estate security trust is not able to clearly defined doctrine about the trustee and consignor. If the beneficial interests to ensure the creditors of beneficiaries are the pledge, in order to secure the distribution of also shares issuance trust, it is necessary to ensure the effectiveness and requirements of the pledge. Furthermore, the absence beneficial interest and receivable only be performed separately in forced procedures is an issue, it is necessary to solve this problem.