오피스 과잉공급이 공실률에 미치는 영향 분석

Relationship between Supply and Vacancy Rate in the Office Market of Seoul

서울시 업무용빌딩은 1997년 IMF 금융외환위기를 겪으면서 외국자본의 투자활동으로 여러 가지 변화를 가져왔다. 1997년 이후부터 오피스빌딩의 매입 목적이 보유 개념의 사옥용도에서 자산운용의 투자 목적으로 변화되었다. 특히 자금 조달에 따른 매입방식에 있어서 과거에는 오피스빌딩을 매입 한 후, 금융기관에 담보로 제공하고 소극적으로 운영하는 직접매입 방식을 많이 활용하였지만, 최근에는 조세, 위험관리, 자금조달측면에서 유리한 증권화 매입 방식이 많이 활용되고 있다. 오피스빌딩의 안정적인 수요와 공급의 화두는 부동산 건설 경기의 활성화는 물론, 우리 사회 경제 전반에 걸쳐 매우 높은 영향력을 끼치고 있어 오피스시장의 변동 상황을 정확히 분석 할 수 있는 검증기능은 부동산학을 연구함에 있어 매우 중요한 위치를 차지하고 있다. 이에 본 연구는 1997년 3분기부터 2012년 3분기까지의 서울시 오피스를 대상 으로 공실률에 오피스공급량, GDP상승률, 금리, 실업률이 어떠한 영향을 미치는지 회귀분석을 통해 살펴보았다. 권역별 추정결과를 살펴보면, 모든 설명변수가 권역별로 모두 동일한 부호를 나타냈으나, 유의성은 권역별로 차이를 보였다. 공급량과 실업률은 공실률과 정(+)의 관계로 나타났고, GDP와 이자율은 공실률과 부(-)의 관계로 나타나 예상과 일치된 결과를 보였다. 즉, 공급량과 실업률이 증가하면 공실률도 증가하고, GDP와 이자율이 상승하면 공실률은 감소하는 것으로 나타났다.

The commercial building market in Seoul has experienced several changes due to investments of foreign capital after the IMF financial crisis in 1997. After 1997, the purpose of purchasing office buildings changed from possession of company buildings to more of an investment basis for asset management. The issue on stable demand and supply of office buildings has a very strong influence not only on the revitalization of the real estate and construction markets, but on the overall society and economy. For such reasons, development of a verification function to accurately analyze fluctuations in the office building market is crucial for the study of real estate science. This research, therefore, considered how the vacancy rate of office buildings in Seoul affected the office building supply, the rate of GDP increase, the interest rate and the unemployment rate from the third quarter of 1997 to the third quarter of 2012 using regression analysis. The supply and the unemployment rate had a positive relationship with the vacancy rate, and the GDP and the interest rate had a negative relationship with the vacancy rate. These findings are in accord with the expectations. In other words, the vacancy rate increased as the building supply and the unemployment rate increased and decreased as the GDP and the interest rate increased.