계약금 교부의 법적 성질 재검토

A Review on the Legal Nature of the Issuance of Down Payment

계약금의 교부는 임대차계약이나 도급계약에서 빈번하게 사용되고 있으나 매매계약에서 가장 일반화되어 있다. 특히 부동산 매매계약에서는 매수인이 매매대 금의 10% 정도를 계약금으로 수수하는 관행이 확립되어 있다. 계약금의 교부는 계약체결의 증거가 되기도 하고, 약정해제권을 유보하기도 하며, 별도의 특약으로 계약위반에 대한 제재로서 위약금의 역할을 하기도 한다. 계약금 교부에 대한 우리 민법학계와 판례의 일반적인 생각은 매매계약과 같은 주된 계약과 별도로 계약금의 교부를 위하여 체결되는 독립적 계약의 존재를 인정한다. 이를 널리 계약금계약이라고 하며, 그 법적 성격을 요물계약이라고 해석한다. 그리하여 계약 금의 일부를 먼저 지급하고 잔액을 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우, 계약금계약은 성립하지 않았으므로 해약금 추정 규정인 민법 제565조 제1항에 따라 주된 계약을 해제할 수 없다고 한다.이러한 태도는 민법 제565조 제1항의 해석이나 거래현실, 당사자의 의사에 비추어 타당하지 않으며 그 실익도 없다고 생각한다. 왜냐하면 해약금 추정의 효력은 계약금 교부를 굳이 계약금계약이라든가 요물계약 내지 낙성계약이라 하지 않더라도, 주된 계약의 내용으로 계약금을 모두 교부하면 그 자체로서 발생하는 법률효과이기 때문이다. 계약금은 그 이상도 그 이하도 아닌 매매대금의 일부이고, 분할하여 지급되는 대금 중 가장 선행하는 것으로서 특별한 의미가 있을 뿐이다. 민법 제565조 제1항은 ‘계약 당시에’ 계약금이 ‘교부’된 경우 ‘당사자간에 다른 약정이 없는 한’ 해약금으로 추정하므로, 교부자는 이를 ‘포기’하고 수령자는 그배액을 ‘상환’하여 매매계약을 해제할 수 있다고 규정한다. 법해석의 일반원칙에 따를 경우 위 규정의 적용을 위하여 문리해석을 넘는 확장, 축소, 유추 등을 해야 할 필요는 없다. 그리고 계약금의 교부는 계약금이 전부 교부되어야 함을 전제로 하는 것이지 일부가 교부되는 것을 포함하지는 않을 것이다. 해약금 추정의 법적 효과는 위 규정이 제시하고 있는 법률사실, 즉 계약금의 교부에 따른 것일 뿐이다. 그 외에 독립적인 ‘계약금계약’이라든가 계약금계약의 ‘성립’ 등은 불필요 하고, 요물계약이나 낙성계약의 성질에 따른 논리구성 역시 무의미하다. 현실적인 거래에서 매수인이 매도인에게 지급하는 중도금이나 잔금이 대금의 일부라는 점에 의문이 없는 것처럼 계약금 역시 동일한 의미를 갖는다. 다만 계약금은 그 중 가장 먼저 지급되는 것으로 증약금, 해약금, 별도의 위약금약정과 그에 대한 손해배상액의 예정으로 추정되는 효과가 발생될 뿐이다. 그러므로 계약금의 교부를 반드시 주된 계약과 별도로 체결되는 ‘계약’으로 볼 필요는 없으 며, 계약금계약이 ‘성립’되어야 해약금 추정의 효력이 발생되는 것도 아니다. 실제로 매수인이 매도인에게 계약금을 교부하면서 매매계약과 별도로 ‘계약금의 지급에 관한 계약’을 체결한다는 의사를 가지지는 않을 것이다. 오히려 매매계약의 내용으로 전체 매매대금을 계약금, 중도금, 잔금으로 분할하여 지급하기로 약정 하는 정도의 의사를 갖는다고 해석하는 것이 현실에도 부합한다.

In Korea, general theories and the Supreme Court s ruling recognize the issuance of a down payment as a separate down payment contract independent of the main contract such as a sale contract. Furthermore, it is controversial whether this down payment contract is contract for the need things or not. However, in personal opinion, this argument seems to be unnecessary in light of the interpretation of the Article 565 (1) of the Civil Code of Korea(CCK), the reality of real estate transactions and the will of contracting parties. Because the application of the Article 565 (1) of the CCK is only a legal effect of granting a down payment. Even if we do not accept such a contract as a down payment contract or a contract for the need things, it is a legal effect that occurs when all the down payment are issued. Therefore, I think that the down payment is a part of the whole purchase price, not more than that nor less than that. It is only the first payment that is paid in dividends, which has the special significance. The Article 565 (1) of the CCK stipulates only that when the down payment is issued at the time of contract, it is estimated to be a contract releasing fee, unless there is another agreement between the contracting parties. According to that article, the contracting parties can release the contract, by the grantor merely abandons the down payment, and by the recipient repayment the two times of down payment. In light of the principles of interpretation of the law for the application of these provisions, it is neither necessary nor permissible to expand, reduce or analogy beyond the interpretation of that text. In the above provisions, the down payment is based on the assumption that the down payment is all issued. It does not include that a part of the down payment is issued. The occurrence of the legal effect that the down payment is presumed as a contract releasing fee is only in accordance with the legal facts, namely the issuance of the down payment, presented by the above provisions. In addition to this, it is not necessary to have such a contract as a down payment contract or a contract on the need things. In a realistic transaction, the down payment also has the same meaning as there is no doubt that the buyer s mid payment or balance paid to the seller is a part of the total sales price. However, since the down payment is the first to be paid, it is only an estimated effect of the money for evidence of contracts and the contract releasing fee, or penalty and compensation for damages due to the separate agreement. Therefore, the issuance of the down payment is not necessarily regarded as an independent contract. In fact, the buyer will not be willing to conclude a contract for the payment of the down payment separately from the sale contract, issuing a down payment to the seller. Rather, it is in reality that the parties have the intention that the contents of the sale contract shall have the intention of making a commitment to pay the whole sale price divided into down payment, intermediate payment and balanced payment.