부실 PF사업의 낙찰 결정 요인분석

Analysis of Determinants of Successful Bidding for Insolvent PF Projects

본 연구는 공사가 중단된 부실 부동산 프로젝트 파이낸싱 사업장의 특성요인을 도출하고 어떠한 요인이 사업장의 낙찰에 영향을 주었는지 로짓모형을 이용하여 분석하였다. 또한 공간적인 범위의 한계를 극복하기 위하여 기존 사업장의 내부요인과 함께 외부요인인 교통, 문화, 편의, 교육시설과의 연계성을 살펴보았다. 분석결과, 유의한 값을 가지는 변수로 건폐율(Exp(β)=.004), 규모(Exp(β)=1.002), 반경 5km 전철(Exp(β)=1.267), 근접한 대형마트(Exp (β)=.308), 반경 5km 초ᐧ중ᐧ고ᐧ대(Exp(β)=.968)로 나타났다. B값은 규모, 반경 5km 전철은 양(+)의 값으로 나타났으며 건폐율, 근접한 대형마트, 반경 5km 초ᐧ중ᐧ고ᐧ대는 음(-)의 값으로 나타났다. 즉, 규모가 크고 반경 5km 내에 전철역이 많이 존재 할수록 낙찰율이 증가하였고, 건폐율이 높고 근접한 대형마트가 가까이에 존재하고 반경 5km 내에 교육시설이 존재하면 오히려 낙찰율이 하락하는 결과를 도출했다. 분석결과를 통해 낙찰에 영향을 미치는 요인을 규명하였고, 또한 향후 진행 될 부실 PF 사업장에 낙찰에 영향을 미치는 요인들을 사전에 검토할 수 있는 기준을 제시할 수 있었다.

1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES In this study, the characteristic factors of the business site of insolvent real estate project financing were discontinued and analyzed by logistic model to determine what factor affected the successful bid of the business site. (2) RESEARCH METHOD The logistic regression analysis was used to identify the factors affecting the winning bid and to examine the connection between internal factors and external factors such as traffic, culture, convenience, and educational facilities in order to overcome the limits of space. (3) RESEARCH FINDING The analysis results show that variables of significant value were the building-to-land ratio(Exp(β)=.004), Size(Exp(β)=1.002) subways within a 5km radius(Exp(β)=1.267), adjacent large-scale supermarkets(Exp(β)=.308), and elementary, middle, or high schools or colleges within a 5km radius(Exp(β)=.968). The B value was positive(+) for the Size and subways within a 5km radius and negative(-) for the building-to-land ratio, adjacent large-scale supermarkets, and elementary, middle, or high schools or colleges within a 5km radius. In other words, the larger the number of subway stations within a radius of 5km, the higher the successful bidding rate. 2. RESULTS Those analysis results helped to identify factors influencing successful bidding and propose a set of criteria to review in advance factors that would affect successful bidding for insolvent PF establishments in the future.