허브리츠를 활용한 노후 산업단지 내 소규모 기업형 임대주택 활성화에 관한 연구

Activating the Small-sized Enterprise-type Rental Housing in the Deteriorated Industrial Complex Using a Hub REIT Vehicle

본 논문의 목적은, 기업형 임대주택인 뉴스테이(New Stay)에 사용되고 있는 부동산간접투자회사(REITs)구조를 활용하여 노후 산업단지의 재생사업을 활성화하는 방안을 모색하는 것이다. 본 연구는 노후 산업단지 내에서 시행되는 가상적인 사무용 건물들의 재무적 타당성을 분석한다. 앞서 제시한 부동산 개발안의 경쟁력을 높이기 위해, 본 연구는 또한 개별 사업안의 기대수익률과 위험 수준을 분석한다. 연구 결과, 복수의 사업안을 통합한 허브리츠 구조를 활용하는 경우, 포트폴리오 효과가 있음을 확인하였다. 본 연구에서 제시된 방법론은 독립적인 다양한 방법론을 순차적 과정으로 통합한 것인데, 타당성 분석, 모의실험 분석 및 평균-분산 포트폴리오 최적화 모형을 포함한다. 본 방법론의 장점은 가상적인 사업안을 구현하는 과정에서 보다 효과적인 방법이라는 점에서 빛난다. 우리는 본 연구에서 사용한 방법론의 타당성이나 신뢰성에 대한 강건성을 확립하기 위하여 실증적인 근거들을 제공하기 위해 노력하였다. 연구 결과는 리츠의 수익성, 순차 모형 및 포트폴리오 효과에 관한 기존 연구를 확장하고 보충하며, 노후 산업단지 내 다양한 부동산 개발에 종사하는 실무가들에게 보다 좋은 계획을 수립하도록 돕는다.

This paper aims to find some practical applications to vitalize deteriorated industrial complexes by using a small-sized enterprise-type rental housing REIT vehicle. We investigate the financial feasibility of hypothetical office building projects in deteriorated industrial complexes. In order to improve the competitiveness of above-mentioned office building projects, this paper also analyzes both the expected rate of return and risk level of individual projects, and then confirms the portfolio effect of a hub REIT structure that consolidates these multiple projects. In this paper, the research design is a sequential process that involves distinct methodologies, consisting of a feasibility study, a simulation analysis, and a mean-variance portfolio optimization. The advantage of our proposed method is highlighted when providing a more effective approach for the hypothetical project’s realization. We strive to establish a robustness for the validity and reliability of the proposed method by providing empirical evidence. The results extend and complement the existing literature regarding profitability of REIT, pecking order model, and portfolio effect, and help practitioners make better plans for various property development projects in the deteriorated industrial complex.