임차인의 영업특성이 상가임대료에 미치는 영향

The Effect of Tenant’s Business Characteristics on Retail Store Rent -Focusing on Mobile Phone Stores in Seoul-

우리나라 상가임대차시장은 환산보증금제도라는 독특한 제도로 인해, 주택임대차시장과 구별된다. 기존 연구들이 입지 및 물리적 특성에 주목한데 반하여, 본 연구는 임차인의 영업특성을 또한 반영하였다. 이를 위하여 서울시 소재 핸드폰 매장에 관한 자료를 수집하였다. 분석결과, 활성화된 상권지역 내 에 입지할수록 임대료가 증가하는 것으로 나타났다. 지하철역과의 거리가 멀어질수록 임대료가 감소하였다 그러나, 일정 거리 이후에는 임대료 수준이 올라가는 경향을 보였다. 또한 소유자의 투자비가 많을수록, 특히 1층에 위치하는 점포의 상인에게, 보다 더 높은 임대조건을 제시하는 것으로 나타났다. 임차인의 영업력이 있을수록 임대료 수준이 높았다. 본 연구는 또한 영업면적이 증가하고 같은 점포에서의 영업기간이 길수록 임대료 할인 혜택을 제공하는 것을 확인하였다. 이상을 종합할 때, 상가 임대차 시장에서는 임대인과 임차인의 경합하는 이해관계가 서로 호혜적인 방식으로 함께 작용하는 것으로 판단된다.

Regarding commercial space rental market in Korea, there is a unique system, unlike residential space rental market. It is the Conversion Deposit System. In this study, while the existing literature focused on location and physical characteristics of retail stores, we also analyze the characteristics of tenant’s business characteristics. To this end, we use the data collected from mobile phone stores in Seoul. Our analysis find that the rental rate tends to increase if the store location is in the activated commercial district. As the distance from the subway station gets farther, the rental rate tends to decrease. However, after a certain point with respect to the distance, the rental rate tends to increase. Also, the more the investment cost of an owner is, the higher the leasing conditions are especially for retailers on the first floor. The stronger business capability tenant has, the higher the rent level is. We also confirm that there is rental rate concession proportional to the size of leased space and same store total leased period. In summary, we find that the competing interests of both the landlord and the tenant work together in retail space rental market in a mutually beneficial manner.