불로소득 환수를 통한 토지거래허가제도의 실효성 강화방안 연구

A Study on Effectiveness Reinforcement of Land Dealing Permission System by Redemption of Unearned Revenue

끊임없는 위헌성 논란에도 불구하고 현대사회의 재산권에 대한 사회 연관적 의미와 헌법상 재산권 행사의 공공복리 적합의무 등에 비추어 토지공개념 내지 이에 기초한 토지거래허가제는 어쩌면 불가피한 존재라고 여겨진다. 하지만 법률로 기본권을 제한하는 경우에도 헌법상 기본권 제한원리는 반드시 지켜져야 하며, 토지거래허가제 역시 토지재산권에 대한 기본권 제한이라는 점에서 이러한 원칙들이 준수되어야 하는 것은 당연하다. 이러한 점에 비추어 위헌성 논란을 최소화하면서 사유재산권 보장과 토지의 투기거래 억제라는 제도의 목적을 달성할 수 있는 가장 효과적인 방법은 투기적 거래로 인한 불로소득의 유혹을 원천적으로 차단하는 것이다. 그러나 ｢부동산 거래신고 등에 관한 법률｣상 벌칙규정은 토지거래허가제 위반행위에 대해 2년 이하의 징역 또는 토지가격의 30% 이하의 벌금에 처하도록 형사적 처벌만 가할 뿐 그 불로소득에 대한 직접적 차단방안은 마련되어 있지 못하고, 벌금액의 한도도 대상토지가격을 기준으로 그 범위가 너무 넓고 불규칙하다는 점에서 방법의 적합성(方法의 適合性), 피해의 최소성(被害의 最小性) 및 법익의 균형성(法益의 均衡性) 등 몇 가지 측면에서 헌법상 기본권 제한의 한계원리인 과잉금지원칙(過剩禁止原則)과의 관계상 문제가 있다고 판단된다. 토지거래허가제 위반행위자의 가장 중요한 목적은 그 토지거래를 통해 기대되는 투기적 이익을 취득하는 데 있다는 점을 고려하면 제도의 목적달성을 위해 가장 실효성 있는 규제수단은 토지공개념에 기초하여 대상 토지를 매개로 발생하는 불로소득의 유혹을 원천적으로 차단하는 것이다. 따라서 토지거래허가제 위반행위로 발생된 투기적 불로소득은 과징금이나 양도소득세 등을 통해 환수하여야 하며, 이렇게 되는 경우 그 위반자들은 위반행위로 인하여 발생된 불법적 이익을 박탈당하기 때문에 더 이상 아무런 경제적 이익을 얻을 수 없게 되어 위반행위에 대한 의욕이 감퇴될 것이므로, 굳이 형사적 처벌만 고집하지 않더라도 간접적 의무이행 강제를 통해 행정목적을 달성할 수 있을 것으로 기대된다.

Despite the continued debate on whether Land Dealing Permission System(LDPS) is unconditional or not, it seems that the public concept of land or LDPS is necessary in the light of social relation and public welfare-oriented duty of private property rights in the modern society. However, it might be natural that the marginal principle of restriction for constitutional rights such as the infringement prohibition of essential content of property rights, principle of the proportion should be observed even if the fundamental human rights might be limited by law. In consideration of all this situations, the most effective way of achievement for institutional purpose of LDPS, that is to say, the guarantee of private property rights and restriction of speculative land trade with minimizing the dispute about violation of constitution is to block out original temptation from land speculation. The unearned revenue from LDPS should be redeemed for the public. Accordingly, this study suggests that the penalty surcharge is required to claw the unearned income back from the violated wrongdoers. In addition, the illegal and invalid unearned incomes should be redeemed by transfer income tax based on the principle of actual taxation regardless of legality or registration.