공동근저당의 이시배당에서 공동근저당권자의 우선변제권의 범위

The Scope of Preference of Joint Collateral Security Holder in Asynchronous Distribution of Joint Collateral Security

공동근저당권자가 스스로 근저당권을 실행하거나 타인에 의하여 개시된 경매⋅공매절차, 수용절차 또는 회생절차 등을 통하여 공동담보의 목적 부동산 중 일부에 대한 환가대금 등으로부터 다른 권리자에 우선하여 피담보채권의 일부에 대하여 배당받은 경우, 공동담보의 나머지 목적 부동산에 대한 경매 등의 환가절차에서 나머지 피담보채권에 대하여 다시 최초의 채권최고액 범위 내에서 공동근저당권자로서 우선변제권을 행사할 수 있는지 여부가 문제된다. 특히 공동근저당권의 목적 부동산의 일부가 물상보증인의 소유인 경우 또는 후행 경매절차가 진행되는 목적 부동산에 후순위 저당권이 설정된 경우에, 후행 경매절차에서 공동근저당권자의 우선변제권의 범위에 따라서 물상보증인 또는 후순위 저당권자의 지위가 달라질 수 있다. 따라서 공동근저당권자가 선행 경매절차 등에서 피담보채권의 일부를 우선변제 받은 후 후행 경매절차 등에서 행사할 수 있는 우선변제권의 범위는 공동근저당권자, 물상보증인, 후순위 저당권자, 기타 채권자의 이해관계에 있어서 매우 중요한 문제이다. 이와 같이 다수 관계자들의 이해가 대립되는 공동근저당의 이시배당에서 공동담보의 나머지 목적 부동산에 대하여 공동근저당권자로서 행사할 수 있는 우선변제권의 범위에 대하여 기존 대법원의 입장은 일치하지 않고 있었다. 그런데 대상판결은 근저당권의 피담보채권의 확정 여부와 상관없이 최초의 채권최고액에서 이미 우선변제 받은 금액을 공제한 나머지 채권최고액으로 제한된다고 판단함으로써 대법원의 입장을 통일시켰다. 공동근저당권에도 민법 제368조는 적용되고, 공동근저당권자가 이시배당의 경우에도 동시배당의 경우와 마찬가지로 각 목적 부동산에 대하여 채권최고액만큼 반복하여 배당받지 아니하는 것이 공동 저당권자, 각 저당물 소유자와 후순위 권리자 등 이해관계인들 사이의 이익조정을 하는 민법 제368조의 취지에 부합하며, 채무자 소유의 부동산에 관한 담보력을 기대하고 부동산을 담보로 제공한 물상보증인의 기대이익 및 그 물상보증인 소유의 부동산에 설정된 후순위 저당권자의 기대이익도 보호하는 판례의 기본 입장에 비추어 대상판결은 타당하다고 생각한다. 또한 물상보증인 또는 후행 경매절차가 진행되는 목적 부동산에 후순위 저당권자가 없거나 채무자만 있는 사안에도 대상판결의 법리는 동일하게 적용될 것이라는 점에서 대상판결은 의미가 있다고 생각한다.

In the case where a holder of joint collateral security exercises by oneself, one’s right to collateral security or has received on a portion of the secured claim ahead of other holder the distribution from the proceeds of auction, acceptance, rehabilitation, or other procedures initiated by others on a portion of the object realty of the joint collateral, the question arises whether the same person as a holder of the joint collateral security can exercise one’s preference again over the rest of the secured claim within the scope of the initial amount of peremptory notice in the auction or other proceedings on the rest of the object realty of the joint collateral security. Especially in the case where a portion of the object realty of the joint collateral security is owned by the surety, or the object realty in the ex post auction has subordinated mortgage, the status of the surety or the subordinate mortgagee may alter as per the scope of the preference of the joint collateral security holder in the ex post auction. Therefore, the scope of preference the joint collateral security holder can exercise in the ex post auction after having been awarded the preferential payment on a portion of secured claim in the ex ante auction is a matter of grave importance in the interest of the joint collateral security holder, surety, subordinate mortgagee, and other creditors. The supreme court had not had a consistent position on the scope of preference the joint collateral security holder can exercise on the rest of the object realty of the joint collateral in the asynchronous distribution where the interests of multiple parties conflict. However, this particular ruling unified the position of the supreme court by judging that the scope is limited to the remaining amount of the peremptory notice after deducing the already awarded preferential payment from the initial amount of the peremptory notice, regardless of the fixing of the secured claim of the collateral security. The Civil Code Article 368 applies to the joint collateral security. In the case of asynchronous distribution, as in the case of synchronous distribution, the joint collateral security holder not being distributed repeatedly on each object realty to the amount of peremptory notice is in accordance with the intent of the Civil Code Article 368 that coordinates the interests of joint collateral security holders, owners of each collateral, holders of subordinate rights, and other relevant parties. In light of these and the basic position of the ruling that protects the expected benefit of the surety who has provided the collateral on the realty in the expectation of the collateral capacity over the debtor-owned realty as well as the expected benefit of subordinated mortgagee on the surety-owned realty, I think the ruling is reasonable. In addition, in view of the point that this ruling will be applied equally to the surety and/or cases where the object realty in the ex post auction does not have subordinate mortgage, I think this ruling is meaningful.