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KCI등재 학술저널

공유토지 분할에 관한 특례법의 개선방향:

아파트 단지 내 유치원 부지의 분할을 중심으로

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주택사업자가 아파트를 분양하는 경우에 그 단지와 인접한 유치원, 근린생활시설 등을 함께 분양하는 경우가 있다. 유치원 등의 수분양자는 건물과 함께 그 부지를 분양받는데, 등기부에는 유치원 부지를 포함한 아파트 대지 전체에 대하여 공유지분으로 등기되는 경우가 종종 있다. 그런데 현실적으로 아파트를 분양받은 사람들과 유치원을 분양받은 사람은 대지를 함 께 공유하여야 할 공동관계가 전혀 없으며, 토지관련 행정 처리는 물론이고 상호간에 의미 없는 이해관계의 충돌로 서로에게 불편을 초래할 뿐이다. 해당토지에 대한 지적공부나 등기부를 열람하거나 등본을 발급받을 경우에 수수료를 많이 부담하며, 인근 지역의 토지에 비하여 가격이 낮아 재산상 불이익을 받는다. 또 유치원 건물의 개축 또는 신축하는 경우에 모든 구 분소유자의 동의를 받아야 하는데, 규모가 큰 아파트의 경우에는 동의를 받는 것이 사실상 불 가능하여 신축이나 개축이 어려운 상황이다. 유치원 등의 부지와 아파트 대지가 1필지로 되어 있더라도, 지상 경계는 명확하게 구분되어 있다. 아파트 구분소유자들이 아파트 대지를 함께 공유하는 것은 당연하지만, 유치원 등의 소유자는 아파트 구분소유자들과 함께 토지를 공유할 실익이 전혀 없다. 유치원 부지 등이 아파트 대지와 함께 1필지로 된 것은 과거 민간 주택사업자들이 분할등기 절차를 피하여 편의적 으로 주택을 분양한 것에 기인한다. 토지의 실제 사용현황과 등기의 불일치는 ‘공시제도로서 부동산 등기의 기능’을 근본적으로 동요시키는 원인이 되며, 불필요한 공유지분 등기는 국가의 국토개발, 도시정비, 조세행정 등에서 효율성을 저해하고 있다. 따라서 이와 같이 현실과 불일치하는 공유형태의 해소는 그 권리자 보호뿐만 아니라 공시 제도로서 등기부의 기능회복, 나아가 국가의 국토개발 등 행정 집행을 위해서도 필요하다. 그러나 이미 공유등기가 된 경우에는 민법상 공유물 분할로 정리하여야 하는데, 민법상 공유물 분할은 공유자 전원이 참여하여야하며 공유자 수가 많으면 현실적으로 분할이 어렵다. 이러한 사정을 감안하여 신속하고 간편하게 토지에 대한 불필요한 공유관계를 정리하기 위하여 ‘공유토지분할에 관한 특례법을 한시법의 형태로 제정하여 수차례 시행하였지만, 여전히 토지에 대한 불필요한 공유관계는 정리되고 있지 못한 실정이다. 이에 본 연구에서는 그동안 수차례 시행되었고 지금도 한시법의 형태로 시행되고 있는 ‘공유토지분할에 관한 특례법’의 적용상 문제점을 검토하고 개선점을 제시하였다.

When a housing company sells an apartment lot, there are many cases in which a kindergarten neighboring the complex and neighborhood living facilities are sold together. Those who buy the lot of a kindergarten usually buy the site as well as the building, and the entire site of the apartment including the site of the kindergarten is often registered as a shared stake in the register. However, in reality, those who have bought the lot of a apartment and those who have bought the lot of a kindergarten do not have a common relationship for sharing the land, and such situation causes inconvenience to each other due to the land-related administrative processes as well as the meaningless conflicts of interests. The fee burden is heavy when a cadastral record or a real estate register for the applicable site needs to be inspected or copied, and a transaction price for this kind of site is lower than those of the land in the neighboring area, which results in property disadvantage. In addition, if a kindergarten is renovated or newly constructed because the kindergarten has been built for a long time, it is necessary to obtain the consent of all partitioned owners. In case of large apartments, it is virtually impossible to obtain the consent of all partitioned owners, and thus new construction or renovation is extremely difficult. A kindergarten and other sites are composed of one parcel with the apartment land, but the boundaries of the ground are clearly divided. However, the owners of the kindergartens, etc. have no benefit to share the apartment land with the owners of apartments, and have strong needs to divide it. The reason why kindergarten sites, etc., were shared with the apartment site is that the private housing companies in the past have sold the houses conveniently by avoiding the partition registration procedure. Inconsistency between the actual use of land and the registration is a fundamental cause for shaking the ‘function of the real property registry as a disclosure system , and unnecessary registration of co-owned shares is hindering efficiency in national land development, urban maintenance, and tax administration. Therefore, resolving such inconsistency from the actual situation is necessary not only for the protection of the interests of the right holder but also for the restoration of the function of a registry as a disclosure system, and for the administrative enforcement, such as national land development. However, in case that common-ownership has been already registered, it is necessary to divide the common property in the Civil Code, in which case the partition of the common property requires the participation of all partitioned owner. Therefore, if there are many common-owners, it is actually difficult to divide it. Considering these circumstances, for quickly and easily arranging the unnecessary common-ownership relationship on the land, the Act on Special Cases Concerning the Partition of Co-Owned Lands has been implemented as a type of a law in force only for a limited period of time over several times, but the unnecessary common-ownership relationship on the land has not been clarified yet. In this regard, this study reviewed the problems and the improvement points of the application of the Act on Special Cases Concerning the Partition of Co-Owned Lands, which has been implemented over several times and is still implemented as a type of a law in force only for a limited period of time, and then proposed the improvement points.

Ⅰ. 서

Ⅱ. 공유와 구분소유적 공유토지에 관한 법적 규율

Ⅲ. 공유토지 분할에 관한 특례법

Ⅳ. 공유토지분할법의 문제점과 개선방향

Ⅴ. 결 어

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