독일의 토지채무는 저당권과 함께 부동산담보제도이며, 오늘날 저당권보다 토지채무가 신용담보를 위해 더 많이 이용되고 있다. 이러한 현상은 과거 지역적 사회상황과 역사적 배경에 서 찾을 수 있고, 두 번의 세계대전 후 경제적 불황의 극복과 경제개발에 따른 주택보급의 확대 등에 따라 민간금융시장에서 공공금융시장까지 이르게 되었다. 아울러 토지채무제도는 독일민법 제정과정 중 입법에 대한 논란은 있었으나, 종국적으로 저당권과 토지채무제도가 독일 민법에 규정됨으로써 오늘날 중요 부동산담보제도가 되었다. 그리고 법적으로 저당권이 피담보채권에 따른 부종성이 인정되는 반면, 토지채무는 인정되지 않음으로써 상호 법적 성질에서 큰 차이를 보이고 있다. 하지만 토지채무에 규정하고 있지 않은 내용은 저당권 규정을 준용하도록 하고 있어서, 토지채무는 저당권의 또 다른 형태임을 알 수 있다. 아울러 토지채무의 성립은 당사자 사이의 합의(담보계약)와 등기로 이루어지며, 더불어서 증권을 교부하는 제도인 증권토지채무와 소유자 자신이 채권자로서 토지채무를 설정하는 소유자토지채무 등도 토지채무제도로 이용되고 있다. 이러한 토지채무제도는 우리나라의 부동산담보제도 중 부종성이 완화되어 있는 근저당권제도에 몇 가지 사시하는 바가 있다.
In Germany, the land-mortgage system can be divided in a general mortgage and a land mortgage(Grundschuld) which is used more than a general mortgage. This phenomenon can be found local-social situation an historical background. This land mortgage has been progressed on base of expanding housing supply and overcome of economic slump after world war I and II. At the time, when BGB was regulated, this arose the controversy on whether the land mortgage is inserted in BGB or not. But finally these mortgages were regulated in BGB. The general mortgage(hypothec) depends legally on the bond which exists between a creditor and a debtor. However the land mortgage don t depend legally on this bond. This point is very different between these mortgages, but regulations on general mortgage shall apply land mortgage excepting otherwise expressly provided in BGB. Also the land mortgage is clearly a kind of mortgage. The land mortgage is established two conditions, agreement(security contract) and registration. Otherwise in case of land mortgage securities shall issue after this registration. In other way owner land mortgage(소유자토지채무) which the land owner become a creditor about his land, exists in mortgage systems in Germany. This land mortgage in Germany suggest some points our mortgage systems, especially the right to collateral security.
Ⅰ. 처음에
Ⅱ. 독일의 토지채무제도
Ⅲ. 독일의 토지채무와 공시
Ⅳ. 우리 법에 시사점