다가구주택의 가격 결정요인에 관한 연구

A Study on the Price Determinants of Multiple Dwelling Housing - Focusing on the South-Western Region of Seoul -

본 연구는 서울시 서남권에 위치한 다가구주택의 가격 결정에 어떠한 특성변수들이 영향을 주는지를 분석함으로써 다가구주택 수요자들과 공급자들에게 유용한 정보를 제공하는데 목적이 있다. 이에 2015년 1월부터 2016년 12월까지 국토교통부의 부동산거래관리시스템(Real Estate Trade Management System: RTMS)을 이용하여 수집된 거래사례 3536건을 대상으로 지적공부와 항공사진, 현장조사를 통하여 시장특성과 입지특성, 토지특성, 건물특성으로 구분하고, 지역특성과 시기특성으로 통제하였다. 분석모형은 헤도닉가격결정모형(Hedonic Price Model)을 이용하여 다중회귀분석을 실시하였다. 본 연구의 실증분석 결과로는 첫째, 시장특성에서는 단독주택매매가격지수 변동률은 다가구주택 거래가격에 정(+)의 영향을 주는 것으로 나타났으며, 둘째, 학교거리와 지하철역거리, 대형마트거리 등의 입지특성은 다가 구주택의 거래가격에 음(-)의 영향을 주는 것으로 나타났다. 셋째, 본 연구는 다가구주택의 토지특성 또한 살펴보았는데, 다가구주택과 접한 도로가 넓거나 여러 개일 경우 다가구주택의 거래가격이 높았고, 토지의 용도지역 이 준주거지역일수록 거래가격이 높았으며, 토지의 면적이 작을수록, 토지모양이 사각형일수록, 거래가격이 높았다. 넷째, 주택의 건물특성에서는 연면적이 클수록 거래가격이 높았고, 경과연수가 짧을수록, 주차대수가 많을수록 거래가격이 높게 분석되었다.

The purpose of this study is to provide useful information to the residents and suppliers of the Multiple Dwelling housing by identifying the factors that affect the prices of Multiple Dwelling housing in south-western region of Seoul. In this study, 3536 samples were collected using RTMS from January 2015 to December 2016 through cadastral papers, aerial photographs and field surveies. Multiple regression analysis was performed using the Hedonic Price Model, which was composed of market characteristics, locational characteristics, land characteristics, house characteristics, regional characteristics, and time frame characteristics. The results of this empirical study shows that the rate of the detached housing price index volatility has a positive effect on the housing prices. Secondly, the locational characteristics have negative effects on the housing prices. Thirdly, in the land characteristics, when there are wide or several roads facing the housing site, the housing prices were high. Moreover, if the sites were classified as general residential area class Ⅱ, Ⅲ or semi-residential area, the housing prices were also high. The smaller the land area, the more square land shape, the higher the housing prices. Lastly, in the house characteristics, larger the gross floor area, higher number of parking and shorter house age has found to have positive effect on the price.