전세권설정자와 전세권저당권자의 이익 충돌

A Study on the Conflict of Interests over the Return of the Security Deposit between the One Who Gave a Leasehold Right and the Other Who Acquired Mortgage on the Leasehold Right

전세권설정자는 전세권자에 대하여 전세금반환채무를 부담하므로 전세권자에게 금전 대여 등 금융 편익을 제공하는 결정을 비교적 용이하게 내릴 수 있다. 장차 자신의 전세금반환채무를 전세권자에 대한 반대채권으로 상계할 수 있는 기대를 하기 때문이다. 반면 전세권을 목적으로 저당권을 설정받은 전세권저당권자는, 전세권자가 자신에게 피담보채무를 이행하지 않을 경우, 전세권설정자로부터 우선적으로 전세금을 반환받아 자신의 채권을 변제받을 수 있으리라는 기대를 가지고 전세권자에 대하여 금융의 편익을 제공하게 된다. 필자가 이 논문에서 분석한 대법원 2014. 10. 27. 선고 2013다91672 판결은 전세권 설정자와 전세권저당권자의 이해관계 충돌을 정면으로 다룬 것이다. 전세권저당권의 집행방법에 관한 물상대위의 논리, 상계권자의 수동채권에 관한 변동을 인식할 수 있었던 시점을 기준으로 하여 상계권자의 상계권 보호 여부를 결정하고 있는 논리 등이 우리나라 판례에 의하여 오랜 기간 받아들여지고 있는 만큼, 전세권설정자와 전세권저당권자의 이익 충돌의 문제는 이 논리들과 조화를 이루는 방향으로 해결되어야 한다고 생각한다. 입법론으로서는, 전세권의 용익물권적 권능이 소멸한 경우 전세권저당권자가 전세권설정자에게 전세금을 직접 청구할 수 있도록 하자는 견해에 찬동한다.

The party who gave a leasehold right has received a security deposit from the leaseholder. The lessor should return the deposit when the leasehold right ceases to exist. Thus, the lessor can easily decide to lend money to the leaseholder, because the lessor can expect to offset the money lent to the leaseholder against the deposit. On the other hand, another party who acquired mortgage on the leasehold right also could decide to lend money to the leaseholder, because he/she expects to get a preferential payment from the deposit. The ruling of the Supreme Court of Korea, issued on 27th October, 2014 (case number 2013da91673) deals with the conflict of interests over the return of the security deposit between the party who gave a leasehold right and the party who acquired mortgage on the leasehold right. In practice, the one who acquired mortgage on the leasehold right should exercise his/her right according to the real subrogation theory. The expectation of offset should be limited by the time those who want to offset could be conscious that something which does not allow offset happens. Thus, I think the problem of the conflict of interests dealt in this article should be solved in harmony with these positions (the real subrogation theory and the time limit of offset) previously acknowledged by the Korean jurisprudence. Fundamentally, a legislative reform should be initiated so that the one who acquired mortgage on a leasehold right can directly request the person holding the deposit (who gave the leasehold right to the leaseholder) to return the deposit when the leasehold right ceases to exist.