헤도닉 가격 모형을 통한 주거 선호의 구조 변화 분석

Analysis of Structural Change of Housing Preferences using Hedonic Price Model : Case Study of Apartment Transaction Data from 2006 to 2017 in Gangnam Area

주택의 가격은 주택 고유의 특성 뿐 아니라, 입지, 경제 지표, 가격 기대 심리 등 다양한 요인들에 의하여 결정되며, 각 요인들이 가격에 미치는 영향은 시대에 따라 다르게 나타날 수 있다. 본 논문에서는 주택 가격 결정 요인들이 가격에 미치는 영향력이 시대에 따라 어떻게 변화했는지를 헤도닉 모형을 이용하여 분석한다. 이를 위하여 서울 강남 지역에서 2006년부터 2017년 까지 거래된 아파트 데이터 16,106 건을 수집하였다. 연구 결과를 통해, 1. 대형 아파트보다 소형 아파트를 선호하는 형태로, 2. 주차공간에 대한 선호가 강해지는 형태로, 3. 아파트 단지의 크기 및 브랜드에 대한 선호는 약해지는 형태로 주택 선호 구조가 변해왔다는 것을 관찰할 수 있다. 또한, 아파트 경과년수 및 용적률이 가격에 미치는 효과가 재건축에 대한 기대 심리의 변화에 따라 달라질 수 있다는 것도 확인할 수 있었다.

1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES The price of a house is determined by various factors, and the effect of each factor on price varies with the times. Especially, as the population composition changes and the factors affecting the housing preference between generations are changed, the influence of each factor on the house price also changes. The purpose of this paper is to analyze how the importance of factors affecting the price of housing changes with the times. (2) RESEARCH METHOD For the analysis of this paper, data on apartments traded in Gangnam area of Seoul from 2006 to 2017 were collected. A Hedonic model(linear model and a semi-logarithm model) are employed for the analysis. (3) RESEARCH FINDINGS We found that the coefficient values of apartment’s size, number of households in the complex, brand of the construction company have been gradually decreasing from 2006 to 2017, while the effect of parking space on price have risen. Also, we observed that the coefficients of elapsed years of the apartment decreased between 2006 to 2012 but turned to increasing since 2013 to recent. But, there are no significant trends in the distant variables. 2. RESULTS The observed trends in coefficients implies the followings. 1. housing demand have been changing into the small-housing preference, 2. people became to be less affected by the construction company’s brand, 3. the expected capital gain of redevelopment could affect to the relationship between the price and the elapsed years of the apartment.