부동산경매 절차상 주택임차인 보호의 문제점과 해결방안 연구

A Study on the Problem and Solution to Protection of Housing Tenants in the Process of Real Estate Auctions

부동산경매 절차에 있어서 주택임차인의 보호를 강화하기 위해서는 임차인의 등기청구권과 임대인의 협력의무를 명문화하고, 등기의 제3자에 대한 효력이 등기 시점부터 바로 발생하도록 대항력 제도를 개선해야 한다. 또한 주택임대차의 등기에 따른 우선변제권, 소액보증금의 최우선변제권도 등기된 시점부터 인정해야 하며, 주택임대차의 공시방법을 민법상 공시원 칙으로 돌아가 등기제도로 환원시키고 주민등록과 확정일자제도에 의한 기형적 제도운영을 폐지해야 한다. 다음으로 배당절차에 있어서도 임차인을 배당요구 채권자에서 당연배당 채권자로 전환하여 보증금 회수 및 계약해지 기회를 보장하여야 하며, 임대인이 채무초과 상태에서 그의 유일한 부동산에 임대차를 설정한 경우 임차인의 악의에 대한 증명책임을 채권자가 지도록 입증책임 부담을 원칙으로 복귀시켜야 한다.

In the process of real estate court auctions, following institutional shortcomings should be supplemented in order to reinforce protection for housing tenant’s status. To begin with, tenant’s claim for registration of housing lease must be granted and renter’s cooperation should be mandatory as long as there is no opposition agreement. The beginning point of opposing power in housing registration must be changed from next day to right away. In addition, tenant’s preferential payment right, the first priority of small deposit also should take effect from the time of registration. The method of public notice about housing lease should turn back to the origin of public principle based on the Civil Law. And the abnormal institution for resident registration and fixed date should be abolished. Next, the registered housing tenant must be involved in the obligatory allotment creditor to guarantee the collection of deposit and get the opportunity of contract cancellation. Finally, the responsibility of proof for renter’s ill will should be converted from tenant to the creditor himself on condition that a renter sets a new housing lease contract under excessive liabilities about his sole properties of real estate.