담보권 실행을 위한 경매의 공신력 확대

The Expansion of Public Confidence of Security Auction - A Focused on a Buyer Protection -

담보권실행을 위한 경매에서 공신력이 제한적으로만 인정되기 때문에 경매절차에 참여한 매수인이 매각대금을 납부하고도 목적물의 소유권을 취득하지 못하는 경우가 있다. 여기서 매수인을 위한 구제수단으로서 담보책임이나 부당이득반환청구 등을 생각해 볼 수 있으나 매우 우회적이고 간접적인 수단에 불과하다. 판례 역시 경매가 무효인 경우 담보책임을 인정할 수 없다고 하고, 부당이득반환청구와 관련하여 매수인이 동시이행항변을 할 수 있는 상대방을 제한적으로 보고 있다. 여기서 경매절차의 신뢰를 기초로 경매에 참여하는 매수인을 보호하기 위한 제도로 경매의 공신력과 신의칙 적용 확대가 필요하다. 종래 부동산경매에서 공신력 인정문제는 집행권원 여부에 따라 인정여부가 달라지는 것으로 보았다. 그러나 부동산경매에서 공신력 역시 민사법에서 일반적으로 논의되는 공신력과 동일하게 그 본질은 거래안전, 거래상대방 보호에 있다. 따라서 담보권실행을 위한 경매의 경우에 집행권원이 없다는 점을 근거로 공신력이 인정되지 않는다는 논리는 부당하다. 입법론으로 강제경매와 같이 담보권실행을 위한 경매에서도 공신력을 확대하여 매수인의 신뢰를 보호할필요가 있다. 다만, 이 경우 진정한 권리자가 희생을 방지하기 위하여 부실등기 방지를 위한 등기원인 정보 공증제도 및 사후적 구제수단으로 보상기금, 또는 보증보험 등의 제도가 고려되어야 한다. 매수인 보호를 위한 현행법상 해석론으로는구체적인 사안에서 적용할 수 있는 신의칙의 기준을 구체화하여 경매무효 사유 형성과 방치에 책임이 있는 집행채무자에게 책임을 묻고 매수인을 보호하는 해석이 필요하다.

The buyer, even in the case of security auction, shall participate in the auction procedure on the premise of the basic trust of the stability of the public auction procedure. However, the buyer participating in the auction procedure may fail to acquire ownership of the object even though the seller pays the proceeds. At this time, as a remedy for the buyer, it is possible to consider a claim for collateral liability or a return of unfair advantage, but this is a very circumventive and indirect means. In addition, its application is very limited by precedent. This is a huge problem not only in terms of buyer protection but also in terms of activation of the auction system itself. In real estate auctions, the public confidence is also the same as that generally discussed in civil law, which is to protect the transaction security and the counterparty. Therefore, it is unreasonable to argue that the public confidence is not recognized based on the fact that there is no enforcement right in the case of security auction. In order to protect the buyer who participated in the security auction, there is a need to enlarge the effect of the legislative prosecution. Article 267 of the Civil Execution Act also broadly interprets its scope of application and protects the buyer by specifying the criteria for applying Principle of good faith.