마코프 국면전환모형을 이용한 서울지역 규모별 아파트 매매가격 변동성 특성 분석

Analysis on the Properties of Purchasing Price Volatility Using Markov Switching Model in Seoul Apartment Market

본 연구는 2000년 1월 이후 서울지역 아파트 매매시장을 대상으로 규모별 매매가격의 변동성 특성을 살펴보았다. 이를 이해 본 연구에서는 마코프 국면전환모형을 이용하여 매매가격의 조건부 변동성 변화여부 및 전환지점을 살펴보았다. 자료는 2000년 1월부터 2014년 12월까지 180개월간의 서울지역 전체 및 규모별 아파트 평균매매가격 자료를 이용하였다. 마코프 국면전환모형의 분석결과에 따르면, 서울지역 전체 및 규모별 아파트 매매시장에는 서로 다른 변동성 국면이 존재하며, 국면 간 변동성 크기는 소형아파트 매매시장에서 상대적으로 크게 나타났다. 또한, 서울지역 아파트 매매시장에서 변동성의 비대칭성이 공통적으로 식별되나 전체 아파트 시장과는 달리 규모별 아파트 매매시장에서는 저변동성의 평균지속기간이 고변동성의 평균지속기간보다 길게 나타났다. 마지막으로 주택정책에 대한 규모별 아파트 매매가격의 반응은 서로 다르게 나타남을 살펴볼 수 있었다. 이러한 결과는 주택시장에 대하여 정책수립 시 주택시장이 가지는 특성에 대하여 보다 면밀한 관찰이 필요하며, 이에 근거한 정책은 정책대상에 따라 구체적으로 수립되어야 함을 의미한다.

This paper analyzes the properties of purchasing price volatility of Seoul apartment market since January 2000. For this purpose this paper use state-switching model to find the properties of purchasing price volatility. Empirical tests are performed using monthly average purchase price per 1 from January 2000 to December 2014. According to state-switching model analysis, apartment purchase market in Seoul show there are at least two volatility states in the price series. And the magnitude of volatility between regime, small apartment market is appeared higher than another apartment markets. In addition, the average duration of high volatility state in Seoul apartment market is longer than that of low volatility state, however in the case of apartment markets by size show the opposite result. But asymmetry of volatility in Seoul apartment market is commonly identified in the size of apartments. Finally, the responses to housing policy were different for each apartment size. Therefore, policymakers should be preceded by an accurate understanding on the properties of the housing purchase market volatility. Also, policymakers should establish a policy according to the properties of house price.