서울시 외식업소의 상가권리금 결정에 관한 연구

A Study on the Determinants of Food Service Facilities Goodwill in Seoul

본 연구는 서울시 상가임대사례를 이용하여 외식업소의 상가권리금 결정모형을 구축하는데 그 목적이 있다. 특히, 외식업소의 물리적 및 사회경제적 특징이 상가권리금에 미치는 영향을 분석하였다. 본 연구의 연구결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 원시자료를 이용하여 분석한 결과에서 외식업소의 상가권리금과 상가보증금의 상관관계는 약한 선형성 정(+)의 상관관계가 존재하고 상가월세는 상가권리금을 추정할 때 가장 영향력 있는 독립변수로 나타났다. 따라서, 상가부동산시장에서 임대 혹은 매매를 하기 위해 상가권리금을 결정하거나 도심재생사업에서 상가권리금의 보상액을 산정할 때에는 상가월세는 중요한 변수라는 것을 실증적으로 보였으며, 둘째, 상가보증금 및 상가임대료 대비 상가권리금의 비중이 상가권리금을 결정하는 중요변수라는 것을 보였다. 셋째, 서울시 상가시장에서 상점업종에따라 상가권리금의 수준과 결정요인이 다르다는 것을 실증적으로 보였다. 넷째, 상가임대료와 상가권리금의 합계에서 상가보증금 및 월세비중이 증가할수록 상가권리금이 감소하는 경향을 보였다. 요약하면, 외식업소의 물리적 및 사회·경제적 특징이 상가권리금에 영향을 준다는 연구가설을 채택한다.

The food service facility s goodwill per 3.3㎡ in Seoul depends on two factors : (1) physical factor-space size, and location, and (2) economic factor-retail rents. The purpose of this study is explore the impact of the food service facility s physical and economic factors on goodwill per 3.3㎡. In this paper, multiple regression analysis is used to examine the effect of property characteristics on goodwill. The results show that monthly rent per 3.3㎡ is an important determinant of goodwill per 3.3㎡. The results strongly suggest that the retail rent related factor is more important than space related factor of food service facility. One further implication of the finds presents that retail rent related factor and location are the main factors affecting the food service facility s goodwill.