정비사업조합 설립⋅운용상의 개선방안에 관한 연구

A Study on Improvement Plans in Establishing and Operating the Maintenance Projects Union

조합은 정비사업의 시행자로서 정비사업을 위해 필요한 각종 행정처분을 발하고, 정비사업의 설계도라 할 수 있는 사업시행계획를 작성하며, 정비사업의 완료 후 소유권분배등에 관한 관리처분계획을 작성할 뿐만 아니라, 이전고시, 경비부과처분, 청산금부과처분 등의 핵심적인 역할을 한다. 또한 정비사업의 시행을 위하여 토지 또는 건축물의 소유권 등을 강제적으로 수용⋅사용할 수 있고, 건축물의 철거명령 등을 행사할 수 있다. 나아가 정비사업의 시행자로서 시공사와의 계약체결 등 일체의 법률관계를 자신의 책임과 이름으로 맺고 이렇게 형성된 각종 권리⋅의무는 조합에 귀속되는 등 정비사업의 시행주체로서 막강한 권한을 가지고 있다. 그러나 위와 같은 막중한 업무를 수행하여야 할 조합이 해당지역내의 토지등소유자들로 구성되는 까닭에 실제 사업추진과정에서 전문성부족을 드러내며 제대로 된 업무를 수행하지 못하고 있다. 이 때문에 조합은 개발사업의 각 시행단계별로 전문적인 지식을 보유한 정비사업전문관리업자 등의 도움을 받을 수밖에 없는데, 이때 정비사업주체인 사업시행자, 협력업체, 조합원 등 상호간은 그 이해관계 조정 및 역할 분담과정에서 갈등의 심화 내지 장기화되기도 하고, 나아가 이를 극복하는 과정에서 보다 유리한 지위를 확보하고, 사업진행절차에 있어서 영향력을 행사하기 위하여 부정 내지 비리가 발생하기도 한다. 특히, 시공사의 경우 시공권을 매개로 조합 및 다른 협력업체에 거액의 음성적인 자금을 지원하기도 하는데 그러한 비용 등은 공사비의 인상, 조합원들의 분담금 등 증가로 이어져 결국 전체 토지등소유자의 손해로 전가된다는 점에 문제의 심각성이 있다. 따라서 본 연구에서는 지금껏 조합설립 및 운영 과정에서 나타난 각종 문제점들에 대한 해결방안을 제시하기 위한 전제로서 조합설립 및 운영과 관련된 여러 법적 문제 및 그에 대한 판례의 태도를 검토하고 나아가 조합설립 및 운영단계에서 나타나는 분쟁의 유형 및 분쟁의 원인을 분석 후 이를 바탕으로 조합설립 및 운영단계에서 발생하는 법적분쟁을 미연에 방지할 수 있는 실질적인 개선(입법)방안을 제시함에 목적이 있다.

A union is the improvement project enforcer who not only issues necessary administrative measures, writes out business enforcement plan a.k.a blueprint of improvement business as well as management disposition plan including distribution of owner s right after the completion of improvement business but also removal notice, cost levying disposition, liquidation levying disposition. It can also expropriate/utilize the ownership of land or building for improvement business improvement and carry out demolition order of a building. Furthermore, as the improvement project enforcer, it can enter into legal relationship including constructor agreement in its own name and responsibility then return all rights and obligation created this way to the union. Such is the almighty authority of the union. However, as the members of such important union with heavy duty roles consists of land owners of respective districts, jobs given to the union are not carried out properly showing lack of professionalism. Because of such reasons, each step of the project requires improvement project specialist s help with professional knowledge. And during the process of negotiation and role distribution between the project executor, partners and the union members, conflict tend to deepen and be elongated. Furthermore, corruption and/or irregularities even may occur. Especially in case of the operators, they may supply huge amount of black money to the union or the partners in return or the building rights and all these extra costs are transferred to the building cost increase and also increase in allotted charges for the union members and in the end will result in the financial loss of the land owners and it s where the gravity of the situation lies. Therefore, in this study, various legal problems and attitudes of related precedents will be reviewed and furthermore types of conflicts emerging during the process of union establishment and operation will be analyzed. Based on this conclusion, the study aims to propose a practically improved legislation that will prevent legal conflicts that are likely to happen during the union establishment and operation.