부동산임대차에 있어서 원상회복의무에 관한 고찰

A Study on the Restoration Obligation in a Real Estate Lease

부동산임대차계약을 하는 경우 계약서에는 거의 예외 없이 임차인에게 원상회복의무를과하는 조항을 두고 있다. 그러나 원상회복은 임대차계약이 종료되어 목적물을 반환할 때 문제되므로 구체적으로 원상회복에 소요되는 비용을 파악하기 어려운 상황에 있다. 또한 거래관행상 원상회복에 관해서는 체크리스트를 작성하는 방법으로 원상회복의 기준이 되는 원상이 무엇인지를 분명히 하지 않고 있다. 이와 같은 사정이라면 원상회복의무의 발생과 범위, 보증금반환과 명도 등을 둘러싸고 향후 임대인과 임차인 사이에 분쟁이 발생할 가능성이 높다. 그러나 민법에서는 임차인에게 원상회복의무가 있음을 간단히 규정하고 있기 때문에 구체적 사안에서 분쟁의 해결의 기준이 될 수 있을 것인지가 문제된다. 또한 일본의 판례와 마찬가지로 우리의 하급심 판결에서도 이른바 통상의 손모에 관해서는 임차인이 원상회복을 할 대상이 아니라고 해석하고 있다. 그러나 이와 관련하여 독일 민법과 미국의 일부 주법에서는 통상의 손모에 관해서 명문의 규정을 하고 있다. 따라서 본고에서는 부동산임대차계약서상 원상회복조항과 실무상 및 현행법상 문제점, 특히 통상의 손모를 중심으로 한 비교법적 고찰, 임차인의 원상회복의무의 의미와 내용 에 관하여 고찰하였으며, 통상의 손모에 관한 원상회복특약에 관해서도 검토하고, 분쟁해결을 위한 개선방안을 제시하였다. 향후 원상회복을 둘러싼 분쟁에 대비하기 위해서는 민법 개정시 원상회복의 범위 등을 규정하는 방향으로 개정할 필요가 있고, 이와 더불어 분쟁의 사전예방을 위해 일본에서와 같은 원상회복에 관한 가이드라인을 마련하고, 부동산거래실무에서도 임대차계약서를 작성할 때 원상회복에 관한 체크리스트를 작성하는 등 거래관행을 개선하는 것이 바람직다.

The real estate lease contracts without exception contain the clause that a legal obligation of the restoration to an original condition shall be imposed to the lessee. The restoration becomes an issue when the real estate is returned due to the termination of lease contract. However, it is difficult to figure out the cost of restoration. In addition, the check list of the real estate is not prepared in accordance with the tradition of lease contract in Korea; hence, no absolute standard of the restoration is established. Like Japan s precedent cases, judgments of lower-court trial in Korea take a limited interpretation of a special contract which recognizes the lessee s legal obligation of the so-called ordinary wear on the real estate in that the wear is not the object the lessee must restore. This can lead to a high possibility of the future s disputes between the lessor and the lessee over he occurrence and scope of legal obligation of the restoration, the return of deposit security, and the surrender of real estate. So, this research analyzed the clauses regarding the restoration to an original condition in the real estate lease contracts. We mainly investigated recent legal obligations of the restoration in Japan from a perspective of comparative law and considered the lessee s legal obligations of the restoration. We examined the relevant special contracts of the restoration regarding the so-called ordinary wear on the real estate. It is required to establish guidelines for the restoration to an original condition, such as Japan s, in order to prevent the future s disputes over the clauses of the restoration. For real estate transactions, it is desirable to prepare the check list of the real estate when the real estate lease contract is drawn up.