부동산 프로젝트 파이낸싱의 실패요인에 관한 연구

A Study on Failure Factors of Real Estate Project Financing

본 연구는 금융기관의 PF 심사보고서를 이용하여, 2005년부터 현재까지 수도권 내에서 진행된 주택 개발사업 중 연체가 이루어지거나 중단된 사업에 대한 실패요인을 분석하였다. 선행연구에서 주로 지적하는 리스크 요인을 토대로 체크리스트를 구축하고, 총 12개의 사례를 검토하여 실패요인 및 이를 토대로 프로젝트 파이낸싱의 문제점을 분석하였으며, 이에 대한 개선방안을 제시하였다. 실패를 가져온 문제요인은 크게 5가지로, 시행사 및 시공사 등 거래대상에 대한 판단 문제, 사업성 분석 문제, 투자회수계획 수립 문제, 토지확보, 인허가 등의 절차상 리스크, 정책 및 경기 변화 등 분양성 리스크 등이 해당되 었다. 결론적으로, 수익성 평가에 근간한 프로젝트 파이낸싱이 아닌, 시공사의 신용공여 및 담보에 의존하는 변질된 구조의 대출이 이루어짐에 따른 여러 가지 문제들이 파생되는 것으로 나타났다. 이를 개선하기 위해 객관적이고 전문적인 사업성 평가기관 설립 등 프로젝트 파이낸싱의 기본 개념에 충실하기 위한 법적·제도적 장치가 마련하고, 이를 바탕으로 시행사의 규모 확대, PF 참여주체간의 균형있는 리스크 분담 등 선순환 구조를 만들어야 한다고 제언한다.

Using the examination reports from financial agencies, this study analyzed failure factors of suspended housing development projects in the Metropolitan area since 2005. We established check list on the basis of risk factors from the preceding studies, analyzed failure factors of the twelve cases, and suggested improvement strategies. The failure factors included assessment to business partners including developers and constructors; feasibility study; loan withdrawal plan; procedural risks such as land security or administrative procedure; and marketability issues. In conclusion, various problems were derived from degeneration of financing structure in which financing decisions were determined by not profitability but constructor s credit. This study suggested that legal and institutional supports were needed to follow the basic concept of project financing such as the establishment of agency for objective profitability assessment and to create virtuous circle of real estate development project financing.