매도인의 하자담보책임에 있어서 하자의 개념 - 부동산매매에서 심리적 하자를 중심으로 -

Concept of Defects on the Seller’s liability for Warranty: Focusing on Psychological defects of Real Estate Transaction

본고에서는 하자담보책임의 성립요건 중에서 하자의 개념과 종류를 살펴보고 특히 부동산거래에 있어서의 이른바 심리적 하자를 중심으로 검토하였다. 하자를 어떻게 이해하고, 그 개념을 구성하느냐 하는 문제는 하자담보책임의 규정을 적용하는데 있어서도 중요한 위치를 차지하게 된다. 부동산거래에 관여하는 매도인과 부동산중개업자의 하자담보책임, 손해배상책임에도 직접 영향을 미치기 때문이다. 한편 일본에서는 자살자가 년 간 3만 명을 넘어서고 있다. 우리나라에서도 최근 자살사건이 증가하고 있다. 자살율은 OECD 국가 중 우리나라가 1위를 차지하고 있다(2010년 기준). 그런데 이러한 자살 사건의 증가는 필연적으로 부동산거래에 있어서 심리적 하자에 관한 하자담보책임의 성립에 관한 다툼으로 이어지게 될 것이다. 부동산거래에 있어서도 자살이나 살인의 사실이 하자에 해당 하는지 여부가 실무상으로도 심각한 문제로 될 것이다. 따라서 심리적 하자에 관한 문제를 검토하는 것은 시의적절하고 의미 있는 일이라고 생각된다. 다만 우리나라에서는 아직까지 심리적 하자에 관한 판례나 학설상의 논의는 찾아볼 수 없다. 그런데 일본에서는 오래 전부터 특히 하급심에서 심리적 하자에 관한 판결이 집적되고 있다. 따라서 본고에서 심리적 하자에 관한 문제를 고찰함에 있어서는 일본의 판례를 소재로하여 검토하였다. 심리적 하자에 기하여 하자담보책임을 인정할 것이냐는 결국 개별 케이스별로 자살ㆍ 살인의 장소 및 사정, 토지ㆍ건물의 상황, 당해 부동산을 거래할 때까지의 경과기간, 이용목적, 지역성 등을 고려하여 종합적으로 판단하지 않을 수 없다.

This study aimed to comprehend the concept and kinds of defects among the requirements for the establishment of the liability for warranty, especially it was examined focusing on so-called psychological defects of the real estate transactions. The issues that understanding of defects and composition of concept are occupy an important position for applying the provision of the liability for warranty. It has direct effects on the bargainor involved in the real estate transactions, the estate agent’s liability for warranty and liabilities for damages. The numbers of suicides past 30,000 people yearly in Japan, but in our country, the suicide cases are increasing recently. The suicide rate of our country is topped in OECD countries(Based on 2010). By the way, this increase of suicide case will be connected to dispute about establishment of liability for warranty for psychological defects in the real estate transactions necessarily. The issue whether the facts of suicide or murder are applicable for the defects or not will be the serious problem in practice in the real estate transactions. Therefore, to review the issues about the psychological defects is considered as a timely and meaningful thing. In our country, the precedent or discussion on theory about psychological defects cannot be found yet. But in Japan, especially the decision on psychological defects is being integrated at the lower courts for a long time. Accordingly, this study examined issues on the psychological defects by considering the precedents in Japan as subject matter. The recognition of liability for warranty by ensuring the psychological defects cannot help judging overall by considering the places and circumstances of suicideㆍmurder, circumstance of landㆍbuilding, elapsed time until dealing proper real estate, purpose of use and locality etc. by individual case eventually.