서울시의 상권분류에 관한 연구

A Study on the Classification of the Retail Trade Area in Seoul

본 연구의 목적은 서울시 29개 상권의 3.3㎡ 당 평균 상가월세 및 보증금, 3.3㎡ 당 평균 상가권리금, 통행자수의 자료를 이용하여 계량적으로 서울시 상권을 3군집으로 분류하는 데 있다. 본 연구의 이론적 배경은 부동산시장분석이며 연구방법은 유사한 집단혹은 상이한 집단을 분류하는 데 유용한 군집분석과 다차원분석법이다. 본 연구결과에 의하면, 상권분류의 기준인 상권별 평균 3. 3㎡당 상가환산월세, 3. 3㎡당 상가권리금, 통행자의 수에 따라 상권분류가 다른 결과를 보였다. 서울시 29개 상권은 3.3㎡ 상가권리금을 기준으로 3군집으로 나눌 수 있다. 1군집의 상가권리금이 높은 집단에는 강남역(25) 상권이 해당되고, 2군집의 상가권리금이 중간인 집단에는 성신여대(1), 신천역(24)상권이 포함된다. 3군집의 상가권리금이 낮은 집단에는 종각(7), 건대역(16), 서울대입구 (17), 미아삼거리(3), 노량진역(20), 대학로(6), 연신내(8), 천호역(26), 교대역(28), 청량 리역(15), 홍제동(12), 수유(4), 총신대역(19), 양재역(29), 압구정역(27), 홍익대(10), 신림역(18), 오목대(22), 영등포역(23), 경희대(14), 숙명여대(5), 전농동로타리(13), 노원역(2), 이화여대(9), 신촌(11), 화곡역(21) 상권이 배정되었다.

A similarity analysis on the retail trade areas in Seoul is accomplished using a cluster analysis and a multidimensional scaling. The purpose of this analysis is to subdivide Seoul’s retail market into 3 retail trade areas according to monthly retail rents and deposits, goodwills, and the number of pedestrians. The result of multidimensional scaling using goodwills per 3.3㎡ as a variable shows that Gangnam station is quite different from the rest of the retail trade areas in the level of goodwills per 3.3㎡. The results also shows that 29 retail trade areas in Seoul can be classified into 3 clusters in the level of goodwills per 3.3㎡ as follows. The clusters are all in the same city but vary in goodwills per 3.3㎡ of the retail property. The cluster 1 (high-level) is Gangnam station, the cluster 2 (mid-level) is Sincheon, and Seongshin women s Univ., and the cluster 3 (low-level) is Jonggak, Konkuk Univ., Seoul national Univ., Mia, Noryangjin, Deahangno, Yeonsinnae, Cheonho, Seoul National Univ. of Education, Cheongnyangri station, Hongjedong, Suyu, Chongsin Univ., Yangjae, Apgujeong, Hong-ik Univ., Sillim station, Omokdae, Yeongdeungpo station, Kyunghee Univ., Sukmyeong women s Univ., Jeonnong rotary, Nowon station, Ehwa women s Univ., Sincheon, and Hwagok station.