부동산펀드 활성화를 위한 제도개선 연구

A Study on the Improvement of the Real Estate Fund for Revitalization

본 연구는 부동산 펀드 활성화를 위한 제도개선의 문제점을 도출하고 그 개선방안을 제시 하여 부동산 펀드 시장이 활성화되고 투자자들이 부동산 펀드시장에 원활히 참여할 수 있도록 함을 목적으로 한다. 부동산 펀드의 본질은 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 등에 투자하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 투자수단이다. 본 연구는 부동산 펀드 활성화를 위해 전문가들을 대상으로 설문조사를 통해서 실증분석을 하였다. 선행연구를 바탕으로 한 연구모형 구성과 실증분석으로 나타난 연구결과를 종합해보면, 첫째, 자본시장법의 법체계는 공모펀드 위주로 만들어져 있으며 사모펀드는 많은 예외 규정을 두어 법적용에 특혜를 주고 있다. 이를 바로잡기 위해 사모펀드의 투자액을 자본시장법 기준을 적용하여 투자액 을 일정금액 기준으로 하여야 하며 기준이 초과되면 자본시장법이 자동 적용되도록 하여야 할 것이다. 둘째, 공모펀드는 많은 규제로 인해 펀드에 들어가는 비용이 높아 사모펀드에 비해 수수료가 높다. 셋째, 부동산펀드에 대해서는 투자자 보호를 위해 부동산 개발사업이 일정 수준에 이르고 현금흐름이 확보되는 시점에서 투자하도록 개선할 할필요가 있음을 제언한다.

This study is aimed at identifying problems of the system improvement for the promotion of real estate funds development and presenting the solutions to ensure that investors can participate in the real estate fund market smoothly through the revitalization development of the real estate fund market. The essence of a real estate fund is an investment scheme that collects funds from a large number of investors, invests in real estate, and returns the profits to investors. This study has empirically analyzeed factors obstructing the development of real estate fund system in Korea based on a survey of experts. A comprehensive look at the composition of a research model based on prior research and the results of the empirical analysis show that first, the legal system of the Capital Market Act is made mainly for public offerings. Private equity funds, however, have many exceptions which give them special powers for legal use. To rectify correct this, the criteria set forth in the Capital Market Law shall be applied to set the private equity funds’ investment at a certain amount of investment. If the criteria are crossed, the Capital Market Act shall be automatically applied. Second, public offering funds charge higher fees than those of private equity funds due to the higher cost of funding owing to many regulations. Third, it is necessary to improve real estate funds to ensure that investment shall be made at a time when real estate development projects reach a certain level and cash flows are secured in order to protect investors.