주택 후분양이 공급자 및 수요자에 미치는 영향

NPV of housing builder and buyer according to conduct after-sale policy

정부는 수요자 중심의 주택시장 재편을 위하여 후분양제도를 시장에 도입코자 공공에서 제공하는 주택을 시작으로 저리의 후분양 PF 대출을 통해 민간에까지 해당 제도의 확장코자 계획하고 있다. 후분양제도의 도입에 대해 공급자의 수익성 약화와 이에 대한 공급 축소 또는 후분양 도입에 따른 공급자-수요자간의 정보 불균형 해소에 대한 선행 연구가 있으나 공급자 수요자 모두의 측면에서 정책의 영향력을 평가한 연구는 부재한 상황이다. 자율 후분양제도가 도입됨으로 따라 시장 상황에 따라 이를 분양대금에 전가가 가능해 짐에 따라 가격 상승 또는 하락의 Cycle을 갖고 있는 주택시장의 특성을 반영하여 2개의 시나리오를 통해 선분양제, 후분양제에 따른 공급자 수요자의 NPV를 분석해 봄으로서 해당 정책의 시장 영향을 간접적으로 분석해보았다. 분석 결과 주택가격이 6.4% 상승하는 시나리오 상에서는 후분양시 분양대금에 가격 상승분이 반영되며 추가적인 금융비용에도 불구하고 사업수지가 선분양 대비 –0.4% 감소하는 것을 볼 수 있었다. 수요자의 경우 후분양제도가 도입됨에 따라 분양대금을 지급하는 시기가 늦춰짐에 따른 가격할인 효과로 인하여 분양대금의 NPV가 감소하며 주택가격이 하락하는 경우 분양대금의 더 큰 할인효과를 획득할 수 있다. 물가상승분 등 다양한 경제 변수들의 영향을 배제한 NPV 분석으로 한계를 갖고 있으나 가격의 상승 또는 하락 Cycle을 갖고 있는 주택의 특성을 실제로 반영하여 NPV를 분석해 봄으로서 정부가 후분양제도를 시장에 정착시키기 위한 인센티브 제공에 있어 이러한 가격 변동분을 고려해야 한다는 시사점을 도출하는 데 연구의 의의가 있을 것으로 판단된다.

Since the Government had been concerned on supplying houses, pre-sale of housing was landed on Korea for a long time. Some investigated pre-sale of housing is landed well in Korea since it started. Others argued that pre-sale of housing has problem such as an inequal information between supplier and demander. As a better housing policy for demander, the Government reconsider to conduct after-sale policy of housing starting from projects which public company construct on. And the Government pursue to enlarge the after-sale housing policy by giving incentive such as low rate Project Finance Loan. Since supplier cannot occupy sales income before achieving constuction progress (60% or 80%), supplier has to pay additional financial cost and their profit can be lower than before. There are many research about impact on supplier according to conduct after-sale policy. On the other side, they can add or discount market price on housing sales with the same pace on market change. With this point of view, I investigated NPV of supplier and demander according to after-sale policy apart when the housing market price goes up or goes down. As a result, when housing market price goes up above 6.4%, supplier can secure the same profit as pre-selling even though they have to pay additional financial cost by chaning selling time. It means that the Government need to consider to provide incentive to enlarge the policy according to market price change.