서민 주택 정책의 방향 및 전략 연구 - 서울시를 중심으로-

A Study on the Direction and Strategy of Housing

정부의 주택 정책 방향은 시장에 적정 수준의 주택을 공급함으로써 수요를 충족시키는 공급 중심의 정책을 펼쳐왔다. 시장에 가능한 많은 주택을 공급함으로써 주택 가격의 안정과 무주택자에게 자가 보유의 기회를 높이는 주택 공급 확대 전략을 선택했다. 그러나 무주택자의 자가 보유 현황은 수십년간 답보 상태에서 더 이상 증가하고 못하고 있고, 서울시의 주거 빈곤 가구는 약 40만 가구로 추정 되고 있다. 2016년 통계청 자료에 따르면 서울시 1,920,646 가구가 무주택 가구로 나타났다. 주택 소유주는 자산 가치가 상승하면 자산을 담보로 주 택에 대한 투자를 늘리고 주택에 대한 반복적인 투자로 부익부 빈익빈이 심화되고 있다. 이런 자산 불균형 문제는 주택에 대한 투자와 투기를 반복함으로써 심화되었다. 투기를 예방하기 위해서는 부동산 자산에 대한 적정 수준의 세금을 부과해야 한다. 10억 원의 부동산 소유주에 대해 최소 1.5%의 실효 세금을 부과해야 효과가 있는 것으로 조사되었다. 임대소 득에 대한 연구에서는 임대소득의 구간별 세금 부과와 분기납세의 의무실 행, 임대소득의 등록 의무화가 선결과제로 연구되었다.부동산 투자 제한 요인으로는 투자 시 상황변수 분모의 값이 클수록 효과가 높은 것으로 연구되었다. 주택 시장의 안정과 불안 해소를 위해서는 최소 80만 가구의 서민 임대 주택 및 서민 주택이 필요한 것으로 나타났다. 주택에 대한 투자와 투기가 반복되는 현상은 투자에 따른 기대 수익률이 높고, 급격한 가격 상승으로 인한 보유 자산의 증가에 기인한다. 투자를 제한하는 요인으로 금융지원 제한을 시행하고 있으나 투자 결정에 핵심적 장애 요인이 되지는 못하고 있다. 부동산에 대한 투자 매력과 기대 수익률을 낮추기 위해서는 시장에서 필요한 적정 수준인 80만 채 이상의 주택 공급과 55조의 예산이 필요한 것으로 나타났다. 연구에서는 토지 및 예산 문제의 해결을 위해 용산 기지의 공원화 보다는 서민 주택의 개발과 공원용지의 일부 전용, 그린벨트의 일부 해제, 기타 개발 가능한 토지 900만평 이상을 주택 용지로 활용할 것을 제안했다. 서울시의 허파인 녹지 공간을 훼손하면서 공급 용지를 제공하는 것은 인간다운 최소한의 생활을 유지하지 못하는 주거 빈곤 문제를 해결하기 위한 불가피한 선택이다. 현재 심각한 부동산 투기를 근절 할 수 있는 다른 대안이 없기 때문이다. 부동산 투기는 기대 수익률에 따라 지속적이고 반복적으로 나타나며 이를 제한하는 것은 현실적 으로 불가능하다. 본 연구에서는 부동산 투기 근절을 위한 근본 정책을 제시하고 정부와 서울시가 상생 협력하기 위한 확장적 재정 정책과 적정 수준의 주택 공급을 제안하고 해결 방안을 제시했다.

Repeated investment and speculation in the housing market is due to the high expected rate of return on investment and an increase in assets due to high price increases. It is estimated that about 400,000 households are living in poverty in Seoul. According to the statistics of the National Statistical Office (NSO) in 2016, 1,920,646 households in Seoul were found to be homeless. Therefore, in order to stabilize the real estate market, it is necessary to supply 80,000 housing for the ordinary people and a budget of 55 trillion won. In this study, we propose a basic policy for the eradication of real estate speculation and propose policies and appropriate level of housing supply for cooperation between the government and Seoul city.