상가권리금 회수기회 보호의무의 기간 제한에 관한 소고

A Study on a Period Limit in Duty of protecting Opportunity of recoup the Store Premium - Focused on Supreme Court Decision 2017Da225312, 2017Da225329 Decided May 16, 2019

상가건물 임대차보호법이 2015. 5. 13. 개정되어 상가권리금 등에 관한 규정이 신설되었고 특히 동법 제10조의4를 통하여 임차인의 권리금 회수기회 등이 충실히 보장되었다. 그러나 임대인의 권리금 회수기회 보호의무와 관련하여 임대차계약 갱신요구권과 관련한 규정을 일부 인용하면서도 권리금 회수기회가 보호되는 기간에 관하여는 명시적으로 규정하지 아니하여 10년의 계약갱신요구권 행사기간과 권리금 회수기회 보호기간의 상관관계에 관한 논의가 있었다. 그런데 대법원은, 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 2017다225329 판결(이하 ‘대상판결’이라 한다)을 통하여 계약갱신요구권 행사기간이 지난 경우에도 임대인이 임차인에 대하여 권리금 회수기회 보호의무가 있음을 분명히 하여 사실상 기간의 제한이 없는 임대인의 위와 같은 의무를 인정하였다. 대상판결은, 이러한 해석이 임대인의 상가건물에 대한 사용수익권을 과도하게 제한한다고 볼 수 없다고 하였으나, 임대차관계는 인적 신뢰관계가 중요시된다는 점에서 임차인의 자력뿐만 아니라 임차물의 사용방식, 그 성격적인 면 또한 중요하다고 할 것인데, 임대인이 원하는 신규임차인이 되려는 자가 있음에도 기간의 제한 없이 임차인이 주선하는 신규임차인이 되려는 자가 종전 임차인과 유사한 보증금과 차임을 지급할 것이라는 재정적 사정만으로 그에게 우선권을 주고 이를 거절하는 경우, 손해배상의 형태로 권리금을 부담시키는 것은 계약당사자간 형평의 목적에 들어맞지 아니한다. 따라서 계약갱신기간 만료 후 일정 기간이 지난 즈음, 임차인이 자신의 결정으로 선택한 부분에 대한 문제를 임대인에게 전가하기보다는 임차인 스스로 그 위험을 부담하는 것이 사회통념에 들어맞다. 따라서 임대인의 권리금 기회회수 보호의무는 기간의 제한은 있다고 보아야 할 것이고 그 기간에 관한 논의는 임대인의 재산권 행사의 면을 고려하여 심도 있는 논의가 필요한 영역이다.

The Commercial Building Lease Protection Act(hereinafter referred as ‘the Act’) was amended on May 13, 2015, and new regulations on the store premium, etc. were newly established. In particular, through the Article 10-4 of the Act, the opportunity of recoup the store premium was faithfully guaranteed. However, in relation to the duty of lessor to protect the opportunity of recoup the store premium, while the Act cites some of the provisions relating to the demanding right to renew a lease, it were not explicitly stipulated for the period in which he opportunity of recoup the store premium is protected. Therefore, there was a discussion on the relationship between the 10 year as period for demanding right of lease contract renewal and period for protecting the opportunity of recoup the store premium. The Supreme Court recently ruled that even if period for demanding right of lease contract renewal has expired, lessor has an obligation to protect lessee the opportunity of recoup the store premium through the Supreme Court Decision 2017Da225312, 2017Da225329 Decided May 16, 2019(hereinafter referred as the Judgment ). This, in effect, has shown that the above obligation of lessor have no time limit. However, human relations are important in lease. So it is not proper to limit the property rights of lessor without limit of the period simply because of the financial reason. Therefore the duty of lessor to protect the opportunity of recoup the store premium should be limited and the discussion about the period is an area in need of in-depth discussion considering the property rights of lessor.