중소규모 상업용 빌딩 가격 형성 요인에 관한 연구

- 울산광역시를 중심으로 -

본 연구는 울산광역시 중소규모 상업용 빌딩 매매가격 형성요인은 무엇인지 분석함을 목적으로 한다. 분석을 위하여 울산지역 중소규모 상업용 빌딩의 매매가 이루어진 국토교통부 실거래 자료를 바탕으로 울산광역시 4개구에서 건물1동이 전체 거래되고 상업ㆍ업무용 또는 혼합용으로 사용되는 건물에 대하여 2009년부터 2017년까지 거래가 이루어진 3층 이상 9층 이하 중소규모 상업용 빌딩 447건이다. 가격에 영향을 주는 요인으로 지역특성, 토지특성, 건물특성, 상권특성, 입지특성, 거래특성으로 구분하고 각 각의 세부 변수들을 추가하여 헤도닉가격모형(Hedonic Price Model)의 다중회귀분석 방법을 통하여 실증분석을 실시하였다. 분석결과를 살펴보면, 먼저 거시경제 특성에서는 금리가 오를수록 가격은 하락하며, 토지가격지수 변동률이 높을수록 가격은 상승하는 것으로 나타났다. 지역특성에서 남구에 위치한 빌딩은 다른 지역의 빌딩에 비해 가격이 높은 것으로 나타났다. 토지특성에서 토지면적과 용도지역은 가격에 유의한 영향을 주는 것으로 나타났다. 건물특성에서 연면적, 경과연수, 초과건폐율, 미활용용적률은 가격에 영향을 주는 것으로 나타났다. 상권특성에서 주요 상권 내에 위치한 빌딩은 상권 밖에 위치한 빌딩보다 가격이 높은 것으로 나타났다. 마지막으로 거래특성에 서 매도자가 법인인 경우에는 가격이 높은 것으로 나타났다.

The office building market developed mainly in Seoul region, but the small and middle sized commercial building market developed in every region of Korea. However, as with office buildings, studies regarding small and middle sized commercial buildings are mainly focused in Seoul, and there are lack of studies regarding small and middle sized commercial buildings in other areas of Korea. The purpose of this study is to improve the understanding of the small and medium-sized building market in Ulsan and to analyze it’s price determinants. Data are 447 cases of actual transactions from 2009 to 2017 in Ulsan. The results of the analysis are summarized as follows. Macroeconomic characteristics first showed that as interest rates went up, prices went down, and the higher the land price index fluctuation rate, the higher the price. Regional characteristics show that buildings located in southern part of the city are more expensive than those in other areas. The land area and the usage area have a significant effect on the price. Regarding characteristics of buildings, total floor area, age, excess buliding coverage, and unutilized rate of buliding volumn to lot were shown to affect price. In terms of commercial characteristics,the report showed that buildings located within major commercial districts were more expensive than those located outside the commercial districts. Finally, in terms of transaction characteristics, the price was shown to be high if the seller was a corporation.