Option 이론을 통한 토지 이용방법이 지가에 미치는 영향 분석

The Effect Analysis of Land Usage Method on Land Price through Option Theory

일본의 지가이론에서는 펀더멘탈에 의해서 결정되어 진다고 여겨지고 있었다. 예를 들면 상업지라면 그 토지를 통해서 사업을 하는 경우에 얻게 되는 수익에 있었고 주택지라면 근무지까지의 통근의 편리성이나 그 지역의 주거환경이 지가를 결정짓는다고 하였다. 이 연구에서는 관동지역의 지가공시 데이터를 이용하여 상업지 이외로 발생하고 있을 것으로 보는 용도전환권의 가격을 측정하고자 한다. 특히 상업지와 주택지의 가격을 동시에 분석하므로 인해 토지의 펀더멘탈 부분을 헤도닉 접근법을 통해 컨트롤 하면서 상업지와 주택지의 가격의 차이를 용도전환권의 가격이라 보고 분석하고자 하였다. 분석결과 용도지역별 평균적으로 상업지역에 있어서는 1㎡당 100만 엔 이상, 근린상업지역에 있어서도 20만 엔 이상의 가격이 형성되어 있었다. 이 결과에서 보듯이 용도규제에 의해 상업지역에 있어서 용도전환권의 가격이 발생하고 있으며 이 부분이 주택지와 상업지의 가격을 크게 괴리시키고 있음을 명확하게 확인할 수가 있었다.

Japan s Land price Theory was thought to be decided by fundamentals. For example, commercial land had the profit of doing business through the land, and the convenience of commuting to the workplace or the residential environment of the area determines the land price. This study seeks to measure the price of Conversion right that are likely to occur outside of commercial areas, using data from the public notice of land price in the Kanto area. In particular, because the prices of commercial and residential areas were analyzed at the same time, the difference between the prices of commercial and residential areas was regarded as conversion right while controlling the fundamental part of the land through Hedonic Approach Method. According to the analysis, on average for each use district, the price was over 1 million yen per square meter in commercial areas and over 200,000 yen in neighboring commercial areas. As shown in the results, the use regulation incurs the price of the conversion right in commercial areas and also It is clear that this is a large gap between the prices of residential and commercial areas.