실물옵션을 이용한 리모델링아파트의 최적 임계점 분석 - 서울 서초구 A아파트의 사례를 중심으로 -

An analysis on the optimal critical point of an remodeling apartment using real options - Focused on A apartment in Seocho-gu, Seoul -

본 연구는 만기무한의 실물옵션 모형을 서울시 서초구의 A아파트에 적용하여 개발의 시기를 알리는 최적 임계점을 도출하고 최적 임계점에 대한 민감도분석을 실시하였다. 분석결과 최적 임계점은 약 12.8억원으로 도출되었다. 이는 NPV법에 의한 최적 임계점인 약 6.1억원 보다 약 2.09배 정도 높은 수준이다. 그리고 2019년 7월 기준 리모델링 완료 후 아파트의 가격은 약 20.4억원으로 최적 임계점인 약 12.8억원보다 큰 값이기 때문에 아파트리모델링 사업에 대한 경제성은 있으며, 투자를 바로 실시하는 것이 합리적인 선택이다. 한편, 분석자료에서 산정한 값을 초기값으로 하여 1%의 변화폭으로 -30%에서 +30%까지 범위를 설정하여 민감도분석을 실시한 결과 추세율, 임대료, 개발비용, 변동성은 최적 임계점을 상승시키고, 운영경비, 현금수익률, 할인율은 최적 임계점을 하락시키는 요인으로 나타났다. 특히, 최적 임계점의 변화에 가장 큰 영향을 미치는 두 요소는 추세율과 할인율로 나타났다.

In this study, the option model with infinite horizon was applied to A apartment in Seocho-gu, Seoul to derive the optimal critical point that informs the timing of development and to analyze the sensitivity of the optimal critical point. As a result of analysis, the optimal critical point was estimated at 12.8 billion won. This is about 2.09 times higher than the optimal critical point of 6.1 billion won by NPV method. And Because at July 2019 the remodeling-after-apartment price is about 20.4 billion won, which is greater than the optimal critical point of 12.8 billion won, the economics of the apartment remodeling business are reasonable, and making the investment right is a reasonable choice. On the other hand, sensitivity analysis was conducted by setting the value calculated from the analysis data as an initial value and setting the range from -30% to + 30% with a change of 1%, and the trend rate, rent, development cost, and volatility raised the optimal critical point. Operating expenses, cash yield, and discount rate were the factors that lowered the optimal critical point. In particular, the two factors that have the most influence on the change of the optimal critical point was the trend rate and the discount rate.