재건축에서의 공공관리

A study on the public Management in Urban renewal Project - Focused on the Innovation of Urban Architecture in Seoul -

본 연구에서는 재건축 아파트에 대한 서울시 도시ㆍ건축혁신(안)의 소개하고 그 근거인 도시 및 주거환경정비법 상 공공관리(공공지원)제도를 먼저 알아본 후 서울시 도시ㆍ건축혁신(안)의 문제점을 살펴보고 개선방향을 검토하였다. 서울시 도시ㆍ건축혁신(안)은 서울시 주택 유형의 58%를 차지하고 있는 아파트의 56%가 2030년까지 준공 30년 이상 경과하므로 정비시기가 도래한 시점에서 미래 100년 서울의 도시 경관을 혁신하기 위한 것이다. 도시계획결정권자로서 서울시가 정비사업의 처음부터 끝까지 민간과 함께 고민하고 전문적인 지원을 하여, 정비계획 수립단계부터 도시 전반의 경관과 역사 문화적 맥락을 고려하면서도 입체적인 건축디자인을 유도하는 동시에 민간의 예측가능성을 높여서 사업성과 투명성을 높이고 기간과 비용, 혼선과 갈등은 대폭 줄인다는 계획이다. 그러나 재건축사업의 경우 기본적으로 토지등소유자들의 재산권 행사의 일환이므로 서울시의 도시ㆍ건축혁신안이 어느 정도 영향력을 행사할 수 있는지가 문제된다. 주택용지의 부족 또는 인구과밀로 인한 대책으로 현대성과 편리성을 강조하면서 등장한 아파트단지에 문제가 있다면 아파트의 소유자들과 재건축을 담당할 사업시행자가 제기된 문제점 해소와 쾌적한 주거환경 나아가 공익을 위하여 가장 합리적인 개선안을 내는 것이 기본이다. 물론 재건축 과정에서 재건축 방향에 대한 다수의 의견수렴과 각자 소유의 아파트의 가치평가 및 재건축 후의 결과에 대한 이견의 해소가 쉽지 않을 수 있으나 그것은 원칙적으로 그들이 해결해야 할 문제이다. 오히려 도시ㆍ건축혁신안이 토지등소유자들이 시장의 원리에 따라 자발적으로 하는 것보다 성과의 우월성이 인정되지 않고, 시간이 더 걸리고 사업비용이 더 증가될 수 있다. 또한 서울시의 도시ㆍ건축혁신을 따르지 않을 경우 서울시가 재건축 관련자들에게 그것을 따르라고 강제할 수도 없다. 미래의 서울을 위한 의욕적인 도시설계를 지향하는 도시ㆍ건축혁신방안은 실시되고 있으나, 아직 시행 초기 단계에 불과하므로 섣부른 평가를 하기는 어렵다. 미래의 서울 건설이 토지등 소유자들의 건축방향에 관한 선택과 재산권행사와 배치되지 않는다면 문제가 없을 것이나 그러하지 않다면 관여를 반대할 것이다. 대단지 아파트의 문제를 해결하여야 하고 그를 위한 적절한 방안이라는 인식과 함께 제4차 산업혁명의 시기에 필요한 새로운 방향이라고 수긍할 수 있게 되어야 정책효과가 있을 것이다. 아파트 재건축은 주거문제일 뿐 아니라 재산권 문제이기도 하므로 양면을 함께 고려해야 할 것이다. 지난 정부의 재건축사업 규제 정책들의 결과가 실패한 것을 충분히 검토해야 할 것이다. 투명성과 효율성을 높이기 위한 공공지원제도에 대하여 가장 보완해야 할 점으로 공공관리제 시행여부 선택권을 조합원에게 부여하거나 ‘공공관리제 전면 폐지’를 들고 있는 연구논문의 결과는 참고해야 할 것이다.

The purpose of this study is to investigate the Innovation of Urban Architecture in Seoul, that is stipulated the Innovation of Apartment Improvement Projects and Urban Architecture. To research the legal ground of the Innovation of Urban Architecture in Seoul, I reviewed the Public Management of Rearrangement Projects on the Act on the Improvement of Urban Areas and Residential Environments, and the reason of alteration of that article. The name of identical article is changed from the Public Management of Rearrangement Projects to the Public Assistance in Improvement Projects. And I studied the contents of that Innovation and the problem of that Innovation and proposed the solving method of that Innovation. That Innovation of Seoul was made for the future 100 year’s landscape of Seoul. Because the 56% of Apartments of Seoul should be rearranged until 2030. As the decision maker of Urban plan, Seoul Government has planned to assist the civil rearrangement of apartments, and induce the owners of apartments to the three-dimensional architecture design and enhance the effectiveness and transparency of that business. Because the business of rearrangement Projects is basically the exert of property right, the influence of that innovation of Seoul to them remains concern. If the apartment complex has the problems, it is basic for the owners of apartments and the project operator for rearrangement Projects to make the best reasonable proposal for the public goods. They have to resolve many problems of rearrangement Projects. Probably that innovation of Seoul officer could make the lower effectiveness than civil decision. If the owners of apartments has not adopt that innovation of Seoul, Seoul Government can not force to implement its decision. That innovation of Seoul for future Seoul is going into effect in some area of Seoul, it is not easy to make an early estimate of the effect because of beginning enforcement. To make the construction of future Seoul, that innovation of Seoul must be accord with the owners of apartments. The legal nature of the Innovation of Urban Architecture in Seoul is not administrative plan but administrative guidance, so it does not restrict citizen but guide the citizen’s decision of the Apartment Improvement(rearrangement) Projects and Urban Architecture. the Apartment Improvement(rearrangement) Projects is the problem of dwelling and property right.