매수자 특성이 도시 토지 실거래가격에 미치는 영향: 서울A구 나대지 거래사례를 중심으로

Impact of Buyer Characteristics on Urban Land Purchase Price : Case Study of Vacant Land Transactions in A-gu, Seoul

본 연구는 서울A구 나대지 거래사례를 중심으로 매수자 특성이 도시 토지 실거래가격에 미치는 영향을 분석하였다. 분석의 주요 결과는 다음과 같다. 첫째, 제주도의 토지 시장과 달리 서울 A구의 토지 시장에서는 탐색비용 또는 정박효과로 인한 외지인 프리미엄 가설이 통계적으로 유의하지 않다. 둘째, 개발 목적으로 매수하는 경우 그렇지 않은 경우에 비해 69%의 프리미엄을 지불하였다. 구체적으로 매수 시점 대비 2019년 9월 기준 토지이용이 변경되었거나 개발중인 토지는 개발 유형에 따라 주거용은 17%, 주상용은 88%, 상업용은 150%, 개발중인 토지는 66%의 프리미엄을 지불한 것으로 분석되며, 통계적으로 유의하 다. 셋째, 매수자를 개인으로 한정할 경우 매수자 수가 1명 증가할 때마다 8%의 프리미엄을 지불하였으며, 통계적으로 유의하다. 이와 같은 결과에 기반할 때, 향후 도시 토지의 실제 거래가격이 결정되는 메커니즘을 설명하는데 매수자 특성 요인을 충분히 고려해야 할것이다.

This paper has drawn out an empirical test on the impact of the buyer characteristics on urban land price using the vacant land transaction data in A-gu, Seoul. The major findings are summarized as below: first, unlike the land market in Jeju Island, the out-of-local premium borne by search cost and anchoring effect is not statistically significant in urban land market in A-gu, Seoul. Second, if the reason for land purchase is for development, the buyers pay 69%/㎡ premium compared to otherwise. More specifically, if there were changes in land usage between the purchase date and September 2019 or land is under development, the buyers pay 17%/㎡ premium for residential, 88%/㎡ premium for mixed-use, 150%/㎡ premium for commercial, and 66%/㎡ premium for under development, and these are all statistically significant. Third, when restricting the data set to the individual buyers, 8%/㎡ premium is paid as the number of buyer increases. Based on these findings, buyer characteristics shall be sufficiently taken into account when explaining the urban land price mechanism going forward.