농지의 가격결정 요인에 관한 연구

Determinants of Farmland Prices in Korea

이론적으로 토지개발 가능성과 기대이익은 토지가치에 큰 영향을 미친다. 개발가능성 및 시점은 토지의 입지와 밀접하게 관련되어 있다. 수 십년에 걸쳐 농지에서 도시용지로의 개발을 경험한 우리나라에서 농지가격은 비농업적 요소들로부터 큰 영향을 받는다. 즉 농지의 위치, 이용규제, 물리적 특성, 주변여건 등으로부터 복합적으로 영향을 받는다. 본고는 농지가격 및 특성정보에 대한 대량데이터를 이용하여 농지가격 결정모형을 실증적으로 분석한 연구이다. 특히 지역적 차이를 나타내는 입지요인의 대리변수로 광역시와의 거리, 용도지역, 간선도로와의 거리를 설정하였고, 이들 항목이 통계적으로 모두 유의미하다는 것을 확인할 수 있었다. 나아가 입지에 따라 농지의 사용가치와 시장가치 사이에 현격한 차이가 존재하는 것을 밝힌다. 두 가치의 차이로부터 비농업적 가치의 규모와 비중을 대략 구할 수 있었다. 도시화가 발생된 지역에서 비농업적 가치의 비중이 약 90%에 이르는 것으로 나타났다. 이를 포함하는 평가되는 현행 재산세 과세가치체계에 대한 심도있는 고찰이 필요하다.

Theoretically, the feasibility and expected profits of land development have a great effect on land value. The possibility and timing of development are closely related to the location of the land. Farmland prices are significantly influenced by non-agricultural factors in Korea, where farmland development has occurred for several decades. Non-agricultural factors include location, land use regulations, physical characteristics, and neighborhood conditions. This study is an empirical analysis of the farmland pricing model using the large-scale appraisal data. Distance from metropolitan cities, zoning, and distance from main roads are established as proxy variables for location. All of them are found to have a significant impact. Furthermore, depending on the location, a wide gap exists between the use value of farmland and market value. The proportion of non-agricultural value can be roughly obtained from the difference in the two values. The proportion in urbanized areas is about 90 percent. Therefore, the property tax assessment system based on the only market value must be reviewed.