미팅공간비율이 특급 호텔의 객실가격에 미치는 영향

Effect on Room Rates of the Meeting’s Space-To-Rooms Ratio of Upscale Hotels

본 연구는 호텔 특성과 부대시설 특성 요인들이 특1급과 특2급 호텔의 객실가격에 미치는 영향을 분석하고자 한다. 2014년 서울을 포함한 6개 광역도시 지역의 76개의 특급 호텔을 표본으로 헤도닉 프라이스 모형을 통해 분석하였다. 보다 나은 회귀모형을 추정하기 위해, 호텔 특성 변수만을 고려한 <모형 1.1>과 부대시설 특성 변수를 함께 고려한 통합 모형인 <모형 1.2>, 핵심 변수의 비선형의 관계를 검정하기 위한 <모형 1.3>으로 모형을 설정하였다. 또한, 수도권 지역만을 분석한 모형과 1급 호텔을 포함하여 새로 분석한 두 가지 유형의 강건성 테스트도 실시하였다. 분석결과는 호텔 특성 변수(경쟁 호텔의 객실 수, 총 층수, 객실당 주차대수)가 호텔 운영성과의 대표적인 지표인 판매객실 평균요금(ADR)에 양(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 또한, 부대시설 특성 변수인 판매객실당 부대시설수입과 수영장의 유무는 호텔의 객실가격에 양(+)의 영향을 주는 것으로 나타났다. 주요 연구결과는 판매객실당 미팅공간총면적 비율(미팅공간비율)이 어느 한계점을 지나기 전까지는 음(-)의 영향을 주면서, 호텔의 ADR에 비선형 관계를 가지는 것으로 나타났다. 본 연구는 부대시설의 중요성을 실증분석함으로써 호텔 소유주와 디벨로퍼들의 투자 전략에 새로운 시사점을 제공할 것으로 기대된다.

This study examines how hotel attributes and facility attributes affect room rates for upscale hotels, four and five-star hotels. The authors employ a hedonic pricing model and analyze data from seventy six hotels operating in six metropolitan regions of South Korea during 2014. To develop better statistical models, three alternative models are specified and estimated.; Model 1.1 only including hotel attributes; Model 1.2 including both hotel and facility attributes as the comprehensive model; and Model 1.3 exploring a non-linear relationship between the dependent and the main independent variable. In addition, two robustness tests are performed. One is to reestimate with only data from the Seoul Metropolitan Area, and the other is to reestimate after including three-star hotels in the data pool. The results indicate that hotel characteristics (the total number of hotel rooms competing in the local market, the total number of floors, and the number of parking spaces per room) positively influence Average Daily Rate (ADR) which is one of universally accepted indicators of hotel operating performance. In terms of facility attributes, the total F&B department revenue per occupied room and swimming pool dummy have significant positive impacts on hotel room rates. The main finding demonstrates that the meeting’s space-to-rooms ratio has a non-linear effect on hotel‘s ADR, posing a negative impact before passing a certain threshold. This study is expected to provide hotel owners and developers with new insights into investment strategies, by empirically exploring the importance of hotel facilities.