건물임대차에 대한 민사특별법간의 우선 적용에 관한 연구

A Study of the Prior Application of a Civil Special Laws about Building Lease

우리나라는 건물임대차에 관하여 특별법으로써 두 개의 특별법을 규정하고 있다. 그러나 겸용하는 경우 어떤 법률을 적용할 것인가에 대하여 명확히 규정하고 있지 않으며, 판례도 공부(公簿)보다 사실관계에 입각하여 판시하고 있으므로 겸용시 혼란이 가중되고 있는 실정이다. 이러한 문제점은 오피스텔 및 판례에 나타난 사례들을 통해 확인할 수 있었던 바, 이제는 입법적 방법에 의하여 겸용건물에 대한 우선 적용 기준을 마련할 필요가 있다고 생각한다. 구체적으로, 우선 동일한 임차 목적물에 대하여 주거용과 영업용을 겸용하는 경우에는 「상가건물임대차보호법」을 적용하되, 다만 당해 주거공간이 임차인의 ‘유일한’ 주거공간일 경우에는 「주택임대차보호법」을 적용하도록 「상가건물임대차보호법」을 개정하는 것이 타당하다고 생각한다. 요컨대, 이는 특별법간의 우선 적용과 관련한 불필요한 혼란을 감소시키며, 기존의 판례 견해와 조화를 이루는 입법적 해결방안이 될 수 있을 것으로 보인다. 이러한 연구들이 지속된다면, 어렵게 태동된 당해 특별법들이 좀 더 현실을 잘 반영하는 제도로 성장하는데 도움을 줄 수 있을 것이다.

There are two special laws for a building in Korea, for residential and commercial use. But it is confusing as to which law should be applied first between those two laws, because the judicial precedents have been based on the substantial relationship rather than its official documents in the application of such special laws. This problem could be confirmed through the case shown in the office building and the judicial precedents. Now I think it makes sense to raise the priority criteria applicable to the combined building by the legislative way. Most of all, ‘legislative settlement’ can be seen as the method for minimization of unneeded argument. Therefore, in the case of both residential and commercial use, it is good to revision of the Law on Commercial Building Lease Protection; applying the Law on Commercial Building Lease Protection first, then applying the Law on Housing Lease Protection only if the residential portion is the tenant’s only residential space. This solution will be get along with previous judicial precedents and reduce the uncertainty. To sum up, such constant efforts are expected to reduce unnecessary dispute and to become a system which reflects the reality better.