사용가치를 기준한 기대이율 산정의 적정성 분석

The Appropriateness of the Expected Interest Rates Based on Use Value

본 연구는 개념의 모호성으로 인해 적용상 혼란이 있는 기초가격과 기대이율에 대한 개념을 명확히 하고, 전월세사례를 적용하여 서울시 25개 자치구의 사용가치에 따른 기대이율을 산정한 후시장임료와의 적합성 여부를 검토하였다. 첫째, 사용가치에 기초한 기대이율은 지역별·규모별로차이가 있는 것으로 분석되어, 정확한 적산임료의 산정을 위해 현행 광역시별·유형별로만 제시되고 있는 기대이율에 대한 세부적인 기준의 제시가 추가로 필요함을 알 수 있었다. 둘째, 기초가격에 시장가치를 적용하여 제시하는 서울시 아파트의 현행 기대이율은 5.4%~6.0%인 반면 사용가치를 적용할 경우 기대이율은 4.23%~4.75%로 산정되어 기초가격의 개념 정의에 따라 기대이율이 차이를 보이고 있었다. 셋째, 현행 제시되는 기대이율을 기준하여 적산임료를 산정할 경우 시장임료보다 평균 2.584~2.118배 과대평가 되고 있으며, 사용가치를 기준한 기대이율을 적용한 적산임료는 시장임료 대비 0.922~1.033배인 것으로 분석되었다.

In this study, we aim to clarify the theoretical definitions of ‘underlying price’ and ‘expected interest rate’ in question, and calculate the expected interest rates of both lease on a deposit basis and monthly rent depending on use values in 25 autonomous Gus in Seoul and then verify whether accurate when market rents are considered. First, the expected interest rate depending on use value is found to vary by autonomous Gus and smaller areas, and for accurate calculation of estimation-method rent, it seems to be necessary to set detailed standards for calculating the expected interest rate currently classified only by the measures of metropolitan cities and by the property types. Second, the current expected interest rate when market value is applied to underlying price depending on the type of apartment in Seoul is 5.4%∼6.0%, whereas the expected interest rate when use value is applied is calculated at 4.23%∼4.75%. This suggests that expected interest rate varies according to the definition of the concept of underlying price. Third, estimation-method rent and market rent based on the currently presented expected interest rate are overestimated 2.584∼2.118 times on average, but when based on use value those are underestimated 0.922∼1.033 times.