상가임차인의 안정적 영업을 위한 환산보증금제도 개선방향에 관한 연구

A Study on the Improvement Direction of the Conversion Deposit System for Stable Business of Commercial Building Tenants

본 연구의 목적은 「상가건물 임대차보호법」상 환산보증금제도 관련 규정과 직·간접적으로 관련된 쟁점을 도출하고, 상가임차인의 안정적인 영업을 위한 개선방향을 제시하는 것이다. 중장기적으로는 환산보증금제도 폐지 등 상가임차인의 영업활동 보호에 초점을 맞출 필요가 있다. 그러나 환산보증금제도의 유지가 불가피하다면 관련 규정의 개선이 필요하다. 주요 결과는 다음과 같다. 첫째, 환산보증금의 상한은 「상가건물 임대차보호법」 제정 당시의 목표대로 전체 상가임차인의 90%를 보호하려는 노력이 필요하다. 둘째, 보증금 환산비율은 경제 상황을 고려하여 1분의 100에서 1분의 70으로 조정하거나, 한국은행 기준금리와 연동되도록 개선이 필요하다. 셋째, 임대료 인상 상한비율은 소비자물가상승률과 연동되도록 개선이 필요하고, 환산보증금 기준 이하(연 7%)와 기준 초과(연 12%)로 각각 차등을 두어 규정하는 것이 필요하다. 넷째, 월차임 전환비율은 경제 상황, 주택임대차를 고려하여 고정비율 연 12%를 연 10%로 조정하는 것이 필요하다. 이밖에도 상가건물 임대차 실태조사의 개선, 실태조사를 통한 지방자치단체의 상가임대차 분쟁 해소 노력, 임대료 분쟁 시 합리적인 조정 방안 마련, 법 위반 시 처벌규정 도입 등이 필요하다.

This study aims at drawing issues that are directly or indirectly related to the conversion deposit system of 「Commercial Building Lease Protection Act」, and suggesting the direction for the improvement of stable business of commercial building tenants. In a middle and long term, the focus should be on the protection of their business activities, for example, by abolishing the conversion deposit system. However, once the conversion deposit system has to be maintained, relevant regulations need to be reformed. The main results are as follows. First, as for the maximum conversion deposit, it must be legislated that 90% of the total commercial building tenants can be protected. Second, the conversion rate of deposit should be adjusted from 1 over 100 to 1 over 70, or improved to be linked with the Bank of Korea base rate. Third, the maximum rate to increase the rent has to be reformed to be linked with the consumer inflation rate, and the maximum increase rate of rent should be regulated differently between the case of below the standard of the conversion deposit(7% a year) and the case over it(12% a year). Fourth, the conversion rate of monthly rent must be revised from fixed rate of 12% a year to 10% a year. Besides, it s necessary to improve the researches on the actual conditions of commercial building lease, to make a local government s efforts to solve dispute over commercial building rental through the surveying, to need a reasonable mediation plan in case of dispute over rent and to introduce the regulations about punishment in case of abolition of the law, and etc.