구조변화에 따른 수도권 주택의 공간 및 자산시장에 대한 균형메커니즘 연구

The Equilibrium Mechanism on the Metropolitan Housing Space and Capital Markets with Structural Breaks PDF icon

본 연구는 수도권 주택시장의 경우 DiPasquale and Wheaton의 사분면 수정모형을 통해 공간시장 및 자산시장 간에 상호 밀접한 관련성을 가지고 주택가격상승과 하락을 경험하면서 조정되는 과정을 확인할 수 있었다. 주택자산은 주택가격상승기 동안에는 자본이득 위주의 투자가치적 자산성격을 보이는데 반해 가격하락기 동안에는 운영이득 위주의 자산성격임을 보이고 있어, 주택시장의 구조변화를 통해 자산성격이 변화하고 있음을 알 수 있었다. 또한 통상의 사분면 모형에서 매매가격이 임대료에 영향을 받아 결정되는 것과 달리 수도권 주택시장은 전세가격이나 매매가격 모두 기대주택가격상승률에 크게 의존하는 등 그동안 자본이득 위주의 매매시장을 중심으로 작동해온 결과, 공간 및 자본시장 간 상호 동조화를 이루는 효율적인 시장은 아님을 알 수 있다. 향후 저성장 시대가 예고되는 만큼 주택시장 또한 주거서비스 부문이 주도하는 형태로 예상되며, 주택정책 또한 자산시장과 공간시장이 균형을 이룰 수 있도록 자본시장 위주의 투기억제나 부양정책 의존에서 벗어나 공간시장 안정에 역점을 두어야 할 것이다.

This paper studies that the space market and the capital market are closely related and in the adjustment process through housing price increase and decrease by applying the panel system GMM model estimation for the metropolitan housing market to the DiPasquale and Wheaton quadrant correction model. We find that the nature of housing asset is changing through structural breaks in the housing market considering the rental income-oriented asset in housing price decrease and the capital gains-oriented asset in housing price increase. The metropolitan housing market has functioned as the capital gains-oriented sales market so far, with the jeonse price and sales price being heavily dependent on the expected price change of the housing property, while the sales price is affected and decided by the rental price in the normal quadrant model. In result, we find that the metropolitan housing market is not an efficient market coupling with the space market and the capital market. As the low-growth era is warned, the housing market is expected to be residential service-oriented. The housing policy needs to go further than the capital market-oriented anti-speculative measures in real estate and pump-priming efforts and aim at stabilizing the space markets in the future in order that the capital market and the space market are balanced.