도시정비평가의 유형별 쟁점과 제도 개선방안에 관한 연구

A Study on Each Type of Issues for Urban Renewal Appraisal and Systematic Improvements : Focused on the Issues Related to the Feasibility

2008년 금융위기 이후 부동산경기 침체에 따른 사업성 악화 등으로 도시정비사업의 추진이 어려운 상황이다. 도시정비평가는 원활한 사업 추진에 중요한 역할을 하고, 그 결과가 도시정비사업의 사업성 등에 미치는 영향이 매우 크다. 이에 본 연구의 목적은 도시정비사업의 사업성과 관련한 이슈를 중심으로 도시정비평가의 유형별 쟁점을 도출하고, 제도 개선방안을 제시하는 것이다. 주요 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 종전자산 감정평가는 일정 조건을 갖추었을 경우 가까운 시점의 경제적 상황을 감정평가에 반영하는 기준시점의 개선이 필요하다. 둘째, 종후자산 감정평가는 주택재개발사업에서 아파트의 층별 가치 등을 평가할 경우에는 원가법 이외의 감정평가방법에 대한 고려가 필요하다. 셋째, 국⋅공유지 매입 시 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 준용하는 등 감정평가방법에 관한 명확한 규정과 국⋅공유지 무상양도의 대상 범위 확대(현황도로 인정), 국⋅공유지 무상양도와 용적률 인센티브의 동시 적용이 필요하다. 넷째, 현금청산을 위한 평가와 관련하여 「도시 및 주거환경정비법」과 국토교통부의 표준정관에서 정한 현금청산 대상자 범위와 현금청산 금액 산정 기준의 일치, 현금청산 대상자에 대한 사업비 공제 범위의 명확화가 필요하다.

This study aims at drawing each type of issues for urban renewal appraisal focusing those related to the feasibility of urban renewal project, and suggesting the measures to enhance systems related to urban renewal appraisal. The main results are as follows:First, appraisal of pre-renewal (pre-redevelopment) property requires re-establishment of valuation date. Second, appraisal of post-renewal (post-redevelopment) property in housing redevelopment project requires consideration of appraisal methods other than cost approach method. Third, purchasing of state-owned/public lands call for clear and precise regulations regarding appraisal methods, greater range of lands for gratuitous transference, and simultaneous application of gratuitous transference of state-owned lands and floor area ratio incentive. Fourth, changes must be made concerning the agreement of the range for the cash settlement eligibility, the agreement of the standards to calculate the amount of cash settlement and clarifying the deduction limit of the business expenses for the cash settlement eligibility.