서울시 보행환경이 토지 가격에 미치는 영향 분석

A Study of the Impacts of Pedestrian Environments on Land Price in Seoul, Korea

이 연구는 보행 환경 변수를 선정하고 토지가격에 미치는 영향을 실증적으로 분석하였다. 주요 연구 결과를 요약하면, 첫째, 개발밀도가 높을수록 토지가격이 높은 것으로 나타났다. 아울러 토지이용 혼합 특성측면에서 업무용 부동산 비중이 높아질수록 토지가격은 높아진 반면 산업용 부동산 비중이 높아질수록 토지가격은 떨어지는 결과를 얻었다. 둘째, 보행 편의성 관련 변수를 보면, 상점 용적률 지수와 연결성 지수는 토지가격과 양의 관계를 보인 반면, 가구 밀도 지수는 음의 관계를 보였다. 셋째, 공원에 대한 접근성 측면에서 공원에서 멀리 떨어진 토지일수록 그 가격은 낮은 것으로 나타났다. 한편, 보행 인프라로 볼 수 있는 도로와 가로망의 밀도는 토지가격에 부정적 영향이 컸다. 끝으로, 가로망 특성 3개의 영향을 보면, 국부통합도와 연결도는 토지가격에 긍정적 영향을 주었으나 통제도는 부정적 영향을 주었다. 향후 이러한 연구 결과를 토대로 걷기 좋은 환경을 조성하는 정책을 실행하길 기대한다. 아울러 부동산 업계는 가격 프리미엄을 발생시키는 보행 환경을 조성하여 사업 수익을 높일 수 있을 것이다.

This study aims to isolate the impacts of pedestrian environments on land price in Seoul. After setting the variables indicating pedestrian environments, this study attempts to analyse the effects of diverse environments on land price in 2010. The models confirm that higher land use density tends to increase the land price while the proportion of office development has a positive association with land price. The proportion of industrial development, however, is negatively associated with the price. Among walkability indices, shopping floor area index and connectivity density index generated higher premium in land price while household density index has the opposite effects. Also, the greater accessibility to open space tends to enhance the land price including residential, non-residential, and mixed land use. Among the three variables on street configuration from Space Syntax measurements, local integration and connectivity are positively associated with land price while control has negative relationship with the land price. From the outputs of this study, urban planners, designers, and real estate developers will obtain the insight on how to build pedestrian environments for more sustainable city and successful real estate development.