관리형토지신탁을 통한 개발사업 리스크 저감에 관한 연구

A Study on the Risk Reduction of Development Projects through the Managerial Land Trust

본 연구의 목적은 최근 부동산개발사업에서 광범위하게 활용되고 있는 관리형토지신탁의 리스크 저감효과를 실증적으로 분석하는 데 있다. 이를 위해 사업 시행자, 건설회사, 금융기관 등 부동산개발사업 관계자에 대한 설문을 실시하여, 부동산개발 ‘실행단계’의 주요 리스크들에 대한 중요도 평가와 관리형토지신탁의 리스크 저감효과에 대한 인식을 조사하였다. 또한 시행자에 의한 직접 개발사업과 관리형토지신탁을 적용한 부동산개발사업 사례를 비교분석하여 관리형토지신탁의 리스크 저감효과를 분석하였다. 분석 결과에 따르면 사업 관계자별로 리스크에 대한 평가가 다른 것으로 확인되었는데, 시행자는 미분양 리스크를 가장 중시한 반면 건설회사와 금융기관은 인허가 지연에 따른 사업지연을 가장 중요하게 평가하고 있다. 또한 건설회사의 부도·파산에 따른 리스크도 시행자와 금융기관들이 높게 평가하는 것으로 나타났다. 다음으로 관리형토지신탁은 개발사업에서 발생할 수 있는 리스크를 유의미하게 저감할 수 있으며, 특히 건설회사 부도·파산, 토지 및 사업권 제한물권, 분양사고(이중분양), 시행자의 의도적 날인지연 등에 따른 리스크를 저감하는 데 효과적인 것으로 드러났다. 반면 인·허가 지연, 세제 변화 등 정책 변화, 미분양 발생 등의 리스크에 대해서는 관리형토지신탁의 저감효과가 상대적으로 크지 않은 것으로 평가되었다. 이러한 결과는 관리형토지신탁이 부동산개발사업에서 나타나는 관계자별 중요 리스크들을 저감하는 데 확실히 기여할 수 있으나, 일부 리스크에 대해서는 다른 대책들도 함께 강구되어야 함을 시사한다. 학술적으로 이 연구는 부동산개발 리스크에 대한 연구흐름에 속하지만, 리스크 종류와 인자 분석에 집중되어 있던 기존연구에서 한 걸음 더 나아가 ‘관리형토지신탁’이라는 구체적 제도가 갖는 리스크 저감효과와 메커니즘에 분석하고 있다는 데서 의의를 찾을 수 있겠다.

This study aims to identify risk factors in real estate development projects and to investigate how the managerial land trust (MLT) can reduce the expected risk factors. Specifically, we inquired into the following: First, we investigated how the MLT works and who participate as interested parties in the real tate development process by reviewing the literature, legal system, and existing studies. Secondly, we identified risk factors that are expected to come out significantly during the real estate development, through literature review, and a survey and interviews with three relevant parties, developers, contractors, and financial institutes. Thirdly, we surveyed the three relevant parties to see how the three relevant parties expect the MLT to decrease the risk factors. We also investigated the expected effect of the MLT on the risk factors through a case study. The findings of this study are as follows: First, in real estate development projects with developers and contractors separated, the different parties are exposed to different risk factors. Second, the relevant parties with development projects expect that utilizing the MLT will significantly decrease the risk factors, in particular, contractors’ bankruptcy, limited real rights for the land and project, and sales fraud. The case study results also confirm their expectation of mitigating risks. These results suggest that effective utilization of the MLT will decrease or avoid possible risk factors in the process of development projects.