패널 연립방정식 모형에 의한 수도권 토지가격과 주택가격 간 영향 분석

The Interrelationship between Land Price and Housing Price by Panel Simultaneous Equations Model in the Metropolitan Area

최근 수도권 주택매매시장은 침체국면이 장기화되고 있으나 토지시장은 이와 달리 안정적인 상승추세가 이어지고 있다. 이는 동일 지역이라 하더라도 부동산의 유형에 따라 상이한 가격 추세를 보일 수 있기 때문이다. 이에 본 연구는 2006년 1월에서 2013년 3월까지 국내 수도권 토지가격과 주택가격 간의 관계를 시·군·구 수준의 패널자료를 활용하여 연립방정식 모형을 통해 영향관계를 분석하였다. 내생변수로는 토지가격과 주택가격을, 외생변수로는 지역별 거래량, 인구이동, 거시경제요인을 고려하였다. 또한 2008년 10월 국제금융위기 전·후를 더미변수로 모형에 추가하였다. 패널확률효과 연립방정식 모형으로 분석한 결과, 수도권 주택가격과 토지가격은 상호 의존적이며 강한 내생적 영향관계가 존재하였고 주택가격에 대한 토지가격의 영향이 큰 것으로 나타났다. 이는 주택가격 반등을 위해서는 지역별 토지시책을 고려하여야 함을 의미한다. 반대로 인구 및 거래량의 영향은 통계적으로 유의하지 않거나 미미하였고 지역별로 상이하였다. 이보다는 물가 상승으로 인한 자산가격 상승, 주택·건설금융으로의 접근성이 주택 및 토지가격에 상당히 기여하고 있었다. 따라서 향후 수도권 주택수요 및 토지 수요를 늘리기 위해서는 건설뿐만 아니라 금융정책이 함께 검토되어야 하며, 물가안정과 더불어 금융규제 완화를 통한 부동산 시장의 심리적 안정이 선행되어야 함을 시사한다.

Recently housing market in the Metropolitan area of Seoul has been busted, but land market has been stable at the same time. We empirically analyze the relationship between housing price and land price in the Metropolitan Area from January 2006 to March 2013, with panel two-stage least squares method. This model uses housing price and land price as endogenous variables and trading volume, human migration, macro economic influences as exogenous variables. And we also include a dummy variable of global financial crisis in October 2008. Based on these estimation results, housing price and land price have an endogenous interrelationship and land price has a strong influence on housing price. However the trading volume and human migration exert less influence on both prices. In particular, the fluctuations of CPI and also housing finance as family loan have more important determinants of housing price and land price. Furthermore, the results show that it will provide suitable real estate and financial policies to raise demand for housing and land market.