공모형 PF사업의 토지 중도금 유동화에 대한 법적 고찰

Legal Issues in the Loan Securitization Backed by the Public’s Refund Guarantee on Land Payment in PPP (Public-Private Partnership)

본 연구는 공모형 PF사업 중 토지 중도금을 공기업의 반환채권 또는 지급채무에 기초한 자산유동화(ABS 또는 ABCP)를 통해서 납부하고 있는 사업들의 유동화구조와 공기업의 신용보강을 고찰하고, 각 유동화구조의 법적 위험, 공기업 채무부담의 위규(違規)위험, 유동화로 인한 사업위험 증가 가능성 및 공기업의 재무영향을 파악함에 그 목적이 있다. 분석대상 ABS 사례(반환채권 방식)는 용산 국제업무단지와 별내신도시 중심상업지구이고, ABCP 사례(지급채무 방식)는 광교신도시 에콘힐사업과 은평뉴타운 중심상업지 PF공모사업이다. 본 연구가 파악한 법적 문제는 사업법인이 유동화대출을 상환하지 못할 경우, 공기업의 대위변제, 용지매매계약 해제 및 사업협약 해지를 순차적으로 촉발하여, 공모형 PF사업이 타절됨에 있다. 이는 제도의 취지와 사업협약의 효과를 잠탈할 위험이 있다. 둘째, 상환 실패로 인한 용지매매계약 및 사업협약 해지는 사업자 귀책이 명확함에도 유동화대출에 대한 공공주체의 변제규모(반환대금)가 확정되어, 반환대금 규모의 적정성에 대하여 확신할 수 없고 자칫 초과지급의 위험이 상존한다. 셋째, 특히 ABCP 발행 시 공기업의 지급금 채무부담은 공기업의 채무부담 관련 법령을 우회적으로 몰각시킬 위험이 다분하다. 유동화대출의 대위변제사고 발생 시 갑작스러운 재원 마련과 함께 재무상황이 급격히 악화될 수 있어서, 외감보고서의 주석 상 우발채무 등의 방법으로 기재함이 타당할 것이다. 마지막으로, ABCP의 지급금 채무방식은 반환채권과 병립할 수 있어서 자칫 공기업이 이중으로 지급할 위험을 내포한다.

The purpose of this study is to examine the loan securitization structures of PPP (Public- Private Partnership) development projects of which underlying asset credits are backed by the public companies (i.e. government- or municipality-sponsored entities)’s refund guarantee on project companies’ payment for land cost then analyze legal issues concerning the project safety and the public companies’ financial status. It scrutinized two cases of ABSs (Asset Backed Securities) and two cases of ABCPs (Asset Backed Commercial Paper) in PPP: that is, Yongsan International Business District and Byulnae Central Business District for the former and Kwanggyo and Eunpyung Central Business Districts for the latter. The study found some legal risk ambushed in the public’s refund guarantee. First, when the event of default occurs, the public must subrogate the project companies’ obligation: which entails the cancellation of land contract thus leads to the rescission of project agreement between the public and project companies. It questions whether it is rational for the failure of project company’s loan repayment to break down the important PPP projects designed to enhance the public interests. Second, though the usual project agreements include the covenants how to calculate the refund amount in conformity with the subject of imputation, the public’s subrogation amount is fixed in securitization contracts therefore no one is confident about the appropriateness of the public’s subrogation. The public companies take the risk to overpay ABS or ABCP SPCs (Special Purpose Companies). Third, the unconditional payment guarantee by the public firms detected in ABCP agreements may violate the regulation on the issuance of corporate bond. Fourth and the last, the legal obligation of unconditional payment guarantee in ABCP can be compatible with that of the refund guarantee: which causes the jeopardy of double payment.